Kisalföld logö

2017. 05. 28. vasárnap - Emil, Csanád 12°C | 24°C Még több cikk.

Sopron megkapta a mélygarázst

Sopron - A Petőfi tér közterület, tehát a soproniaké, s övék az alatta épített mélygarázs is – közölte a Legfelsőbb Bíróság tegnapi döntését Fodor Tamás polgármester. Az LB megsemmisítette az előző városvezetés által kötött szerződést.
– Az előző városvezetés rossz, a soproniakat megkárosító szerződést kötött a mélygarázs megépítésére, ezért a Legfelsőbb Bíróság szerdán hozott ítéletével megsemmisítette azt – jelentette be alpolgármesterek és fideszes képviselők társaságában Fodor Tamás délutáni sajtótájékoztatóján. Ezzel a város kezébe került a lehetőség, hogy birtokba vegye és a soproniak számára meg is nyissa a mélygarázst. Persze csak a hibák kijavítása és a kivitelezők kifizetése után.

– A soproni önkormányzat fideszes vezetése bebizonyította, hogy a végsőkig érdemes és kell is harcolni az emberek pénzéért, a felelőtlen pénzszórás és a korrupció ellen – hangsúlyozta a polgármester, mert bár az önkormányzat hivatalosan még nem kapta meg az ítéletet, a város ügyvédjének tájékoztatása szerint az LB azt is kimondta: a korábbi szocialista városvezetés korrupciógyanúsan, pazarló módon bánt a soproniak pénzével.

Az önkormányzatnak mint tulajdonosnak most a hibákat is ki kell majd javíttatnia. Fotó: Magasi
Az önkormányzatnak mint tulajdonosnak most a hibákat is ki kell majd javíttatnia. Fotó: Magasi

– Most az elszámolás következik. Mint tulajdonosoknak ki kell fizetnünk a kivitelezőt, de természetesen csak az elvégzett és a jó minőségű munkát fogjuk reális, bizonyítható áron elszámolni. Hogy mikor, hogyan, mennyiért, arról tárgyalni fogunk. Fel kell mérnünk a hibákat is, majd ki is kell javíttatnunk azokat, de mindenképpen azon leszünk, hogy a soproniak minél előbb használhassák a mélygarázst – jelentette be Fodor Tamás, aki a megnyitás időpontjára vonatkozóan felelőtlen jóslásokba nem akart bocsátkozni.

Két bíróságnak jó volt...

– Az előző városvezetés a belváros parkolási gondjainak enyhítésére mélygarázs építését határozta el a Petőfi téren. Mivel az önkormányzatnak nem volt saját anyagi ereje megépíteni a garázst, ezért egy olyan jogi konstrukciót alkalmazott, amellyel több önkormányzat is épített már mélygarázst közterületen – reagált a városházán elhangzottakra az MSZP helyi szervezete nevében Kalmár István elnökhelyettes. – Ezt a konstrukciót két bíróság is teljesen jogszerűnek találta. Most egy harmadik, a Legfelsőbb Bíróság vitatta ezt a megoldást. Ennek következtében a mélygarázs a város tulajdonába kerül, természetesen miután a város kifizeti az árát. Tiszteletben tartva a bíróság legújabb ítéletét, reméljük, a városvezetés most már mindent megtesz a garázs megnyitása érdekében és a soproniak végre birtokba vehetik azt! – hangsúlyozta Kalmár István.


Olvasóink írták

127 hozzászólás
  • 127. Telepathia 2009. február 03. 12:48
    „Lesz is vele rengeteg gondja! egyenlőpre még felmérni sem tudja!”
  • 126. KARIKA 2009. február 01. 21:34
    „és én még azt hittem szólás és sajtószabadság van m-on,
    " magánhahadjáratom " valós tényeken bízonyítékokon alapszik
    aki nem hiszi járjon utána
    ÉN SZEMÉLY SZERINT NEM JELÖLNÉM (SZAVAZNÁM) LB ELNÖKNEK A GYŐRI ÍTÉLŐTÁBLA VEZETŐJÉT”
  • 125. pedagogus 2009. február 01. 12:59
    „Re:122. 123:
    A moderátor miért ír más nevében?
    Nincs saját Nickje?

    -------------------------------------------
    T. pedagogus,
    Soha nem ír más nevében. A moderátor moderál, nem más nick alatt beszélget. Ezért ha egy hozzászólást a felhasználási szabályokkal ütközőnek vél, azt jelzi az adott nick tulajdonosának. Ezt pedig így lehet a leggyorsabban, legegyszerűbben és leghatákonyabban megtenni.
    üdv.: a moderátor.”
  • 124. Dresi 2009. február 01. 11:38
    „Az elöző két szint bíráját tuti hogy továbbképzésre küldeném !
    A legfelsőbb bíró helyében azért elbeszélgetnék velük mi alapján hozták meg döntésüket !!????
    És akkor még az ember bizzon a pártattlan igazságszolgáltatásban:(((((”
  • 123. kun_belane 2009. január 31. 21:08
    „Hahó02, az utóbbi hozzászólásai bizony súlyosan sértik felhasználási feltételeinket, ahogy írtam. Kénytelenek leszünk megvonni Öntől a hozzászólás lehetőségét.

    üdv,
    a moderátor.”
  • 122. kun_belane 2009. január 31. 21:00
    „Hahó, az utóbbi hozzászólásai bizony súlyosan sértik felhasználási feltételeinket. Szeretnénk, ha köztünk maradna, de ha folytatja magánhadjáratát, kénytelenek leszünk megvonni Öntől a hozzászólás lehetőségét.

    üdv,
    a moderátor.”
  • 121. Gsione 2009. január 31. 15:10
    „szánalmas banda mindenki szétlopta az agyát most átadják szép hajrá magyarország”
  • 120. KARIKA 2009. január 31. 11:42
    „130. az általam írtak nem a pártatlanságról szólnak
    itt nem elvek és ideológiák harctere volt a győri bíróságok különbüző fokai .
    pénz , pénz , pénz , pénz , pénz , pénz.........................
    és igazad van ezt mind ti fizetitek akkor is ha vesztetek akkor is ha nyertek”
  • 119. TancsKaszabell 2009. január 31. 10:05
    „KARIKA (129)-re !
    Látom,nagy a bizalma a bíróság pártatlanságát illetően!
    Sokan látjuk mi is igy de a másik oldalról.Ezért várjuk ki a végét.Türelem !
    Ha a befektetett tőke, elvárt, megtérülése veszélybe kerül,ezzel a bírósági ítélettel más bíróságok is foglalkozni fognak.Biztos lehet benne nem eredménytelenül.Az ódiumát viszont Mi viseljük!”
  • 118. KARIKA 2009. január 31. 09:24
    „az ítélőtábla elnöke a legfelsőbb bíróság elnók jelöltje
    ha odakerül ( megválasszák ? ) akkor megsemmisíti az LB szerdai ítéletét hogy védje a saját
    " csapata " munkáját ???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????”
  • 117. KARIKA 2009. január 31. 09:07
    „jogész , köszönjük és várjuk az LB ítéletét ami ennek az ellenkezője .

    csak egy dátum - 2005.május.26. a közgyűlés felhatalmazza a waltert ....
    az spt ekkor még nem is létezett ( 2005.október ? )
    azért sokat kellett gondolkodnia walternak és thomas radilnak a hogyan mutyizzunk a soproni önkormányzat pénzén ....”
  • 116. jogész 2009. január 30. 20:25
    „Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróság
    18. P.20.088/2007/31.

    A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN !

    A Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróság dr. Bártfai Beatrix ügyvéd által képviselt Sopron Megyei Jogú Város Önkormányzata ( szám alatti) felperesnek - dr. Kicska Gabriella ügyvéd által képviselt ......Kft. (szám alatti) alperes és dr. Szalma Miklós ügyvéd által képviselt Bank Zrt. (szám alatti) beavatkozó ellen eredeti állapot helyreállítása iránt indított perében meghozta a következő

    Ítéletet.

    A bíróság megállapítja, hogy a felperes és az alperes között 2006. január 19. napján létrejött ráépítési jog és földhasználat alapításáról szóló megállapodás földhasználati jog alapításáról szóló rendelkezése érvénytelen

    Az ítélete jogerőre emelkedését követően megkeresi a bíróság a Körzetei Földhivatalt, hogy a soproni hrsz. alatt felvett ingatlanokról a földhasználati jog bejegyzést törölje (III/2.).

    A bíróság az alperest a fentiek tűrésére kötelezi.

    Ezt meghaladóan a bíróság a felperes keresetét elutasítja.

    Kötelezi a bíróság a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 7.000.000,-(hétmillió) Ft + 1.400.000,-(egymillió-négyszázezer) Ft ÁFA, összesen 8.400.000,-(nyolcmillió-négyszázezer) Ft perköltséget.

    Kötelezi a bíróság a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a beavatkozónak 7.000.000,-(hétmillió) Ft + 1.400.000,-(egymillió-négyszázezer) Ft ÁFA, összesen 8.400.000,-(nyolcmillió-négyszázezer) Ft perköltséget.

    Az ítélet jogerőre emelkedését megkeresi a bíróság a Körzeti Földhivatalt, hogy a soproni hrsz alatt felvett ingatlanokról a perindítást törölje.

    Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül a - Győr- Moson -Sopron Megyei Bíróságnál 4 példányban benyújtandó - fellebbezésnek van helye a Győri Ítélőtáblához.

    A bíróság tájékoztatja a feleket, hogy a fellebbezésben előterjesztett kérelem alapján tárgyalás tartását kérhetik a Győri Ítélőtáblától, ha

    ? a fellebbezés csak a kamatfizetésre, a perköltség viselésére vagy összegére, illetve a meg nem fizetett illeték, vagy az állam által előlegezett költség megfizetésére vonatkozik,
    ? a fellebbezés csak az előzetes végrehajthatósággal, a teljesítési határidővel, vagy a részletfizetés engedélyezésével kapcsolatos.
    ? illetőleg a fellebbezés csak az ítélet indokolása ellen irányul.

    A fellebbezéstárgyaláson kívüli elbírálását a felek fellebbezési határidő lejárta előtt előterjesztett közös kérelmükben kérhetik.

    Indokolás

    A bíróság a tárgyalás adatai alapján az alábbi tényállást állapította meg.

    2005. márciusában a felperesi polgármester Sopron Megyei Jogú Város Közgyűlése elé előterjesztéssel élt, a P. téri mélygarázs létesítésére vonatkozó megállapodás kapcsán. Az előterjesztésben szerepelt, hogy az önkormányzat a belváros parkolási gondjainak enyhítésére további mélygarázs építését tartja szükségesnek, s a P. tér alatti mélygarázs megépítésére a T. Rt. jelentkezett. Tartalmazta az előterjesztés, hogy az Önkormányzat, mint tulajdonos azzal a feltétellel járul hozzá a mélygarázs beruházás megvalósításához, amennyiben a mélygarázs a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésével önálló helyrajzi szám alatt kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal elválasztva egymástól a felszín és a ráépítés folytán létrejövő mélygarázs tulajdoni viszonyait. A beruházás megvalósítása során szükségessé válik a felszín rendezése is, melyet a beruházó a mélygarázs megépítésével egyidejűleg saját költségén elvégez. Az előterjesztés szerint a Közgyűlésnek az alábbi kérdésekben kellett döntenie:

    - mint tulajdonosi jogokat gyakorló, ingyenes ráépítési jogot engedjen a megállapodással a T. Rt. javára a soproni hrsz-ú ingatlanon,
    -

    - tekintettel arra, hogy a felszín alatt megvalósuló mélygarázs önálló ingatlanként kerül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre, szükségessé válhat az önkormányzat tulajdonában maradó telekingatlan terhére (szolgáló telek) és a mélygarázs javára (uralkodó telek) átjárási szolgalmi jog bejegyzése, amennyiben annak műszaki kialakítása szükségessé teszi,
    - járuljon hozzá az önkormányzat ahhoz, hogy a felszínen az önkormányzat tulajdonában maradó ingatlanon a vállalkozó felszíni rendezéssel saját költségén nyilvános parkot, sétálórészt alakítson ki.

    Az előterjesztés mellékletét képezte a felperes és a T. Rt. közötti, ráépítés jog engedéséről szóló megállapodás tervezet, mi szerint a T. Rt. olyan beruházást valósít meg, melynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. téri telek ingatlan alatt. A tervezet a ráépítés szabályainak alkalmazását kizárta és rögzítette, hogy közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló helyrajzi szám alatt kerül telekkönyvezésre, és a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotó részének.

    Sopron Megyei Jogú Váron Önkormányzat Közgyűlése 2005. március 31-én számú határozatával hozzájárult, hogy a P. tér - jelenlegi parkoló alatt - 100 %-s önkormányzati tulajdonban álló felépítménnyel nem rendelkező ingatlan alatt, a T. Rt. saját beruházásban az alépítményt, mélygarázst megvalósítsa, valamint az önkormányzat tulajdonában maradó telekingatlanon a felszín rendezésével parkot, sétáló részt alakítson ki a tulajdonos által meghatározottak szerint.

    2005. május 4-én a felperesi alpolgármester ismét előterjesztéssel élt a közgyűlés irányába. A javaslat szerint a közgyűlésnek döntenie kell a ráépítésről szóló megállapodás megkötéséről és arról, hogy a P. téri mélygarázs esetében is, az üzemeltetésre kapjon felhatalmazást az S. Kft. Az előterjesztés mellékletét képezte a ráépítési jog engedélyezéséről szóló megállapodás, mely a felperes és a T. Rt. között jött volna létre.

    A 2005. május 2-i megállapodás tervezet szerint a ráépítő olyan beruházást valósítana meg, melynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. tér telekingatlan alatt. A tervezet rögzítette, hogy a felperes és a T. Rt., mint ráépítő között közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló helyrajzi szám alatt kerül telekkönyvezésre, továbbá a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotórészének.

    Sopron Megyei Jogú Város Közgyűlése 2005. május 26-án számú határozatával felhatalmazta a polgármestert, hogy a P. téri mélygarázs ráépítés érdekében megállapodást kössön a T. Rt-el, a 2005. május 2-án kelt szerződéstervezetben foglalt tartalommal. Ezen túl a közgyűlés felhatalmazta a polgármestert, hogy a szerződésben, az önkormányzat tulajdonában maradó telekingatlan terhére szolgalmi jogot engedjen az ingatlan-nyilvántartásba mélygarázsként bejegyzésre kerülő ingatlan javára.

    A felperesi önkormányzat 2005. május 6-i közgyűlése számú határozatával felhatalmazta a V. Kft. ügyvezető igazgatóját, hogy a P. téren megvalósuló mélygarázs használatbavételi engedélyének jogerőre emelkedése után az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést követően, operatív lízingszerződést kössön az épület tulajdonosával.

    2005. szeptember 26-án kelt javaslat szerint a felperesi alpolgármester ismét előterjesztéssel élt a közgyűlés felé. Az előterjesztés szerint a ráépítési jog engedésére szóló megállapodás az önkormányzat és a T. Rt. között nem került aláírásra. Az előterjesztés javasolta, hogy a közgyűlés módosítsa a számú határozatát olymódon, hogy hatalmazza fel a polgármestert, hogy a P. téri mélygarázs építése érdekében ráépítési megállapodást kössön a F. Építő és Szolgáltató Rt. részvételével létrejövő projekt társasággal. Az előterjesztés mellékletét képezte a ráépítési jog engedélyezéséről szóló megállapodás, mely a 2005. május 2. napján kelt megállapodás tartalmával azonos módon szabályozta a felek jogait és kötelezettségeit. Tartalmazta továbbá, hogy a felperes és a ráépítő között a ráépítés következtében közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló helyrajzi szám alatt került telekkönyvezésre, továbbá, hogy a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotórészének. E tervezet is tartalmazta, hogy a ráépítő javára ráépítési jogot engedő nyilatkozat alapján megvalósuló alépítmény, mélygarázs, az Inytv. 12 § a./ pontja alapján a ráépítő kizárólagos tulajdonába kerül.

    A felperes 2005. szeptember 29-i közgyűlése számú határozata a számú határozatot akként módosította, hogy a közgyűlés felhatalmazta a polgármestert, hogy a P. téri mélygarázs építése érdekében ráépítési megállapodást kössön a F. Építő és Szolgáltató Részvénytársaság részvételével létrejövő projekt társasággal, a szerződéstervezet szerint.

    A felperesi közgyűlés számú, valamint az azt módosító számú határozata alapján - mely a polgármestert felhatalmazta a ráépítési megállapodás aláírására - a peres felek 2005. november 30. napján megállapodást írtak alá ráépítési jog engedéséről.

    A megállapodás szerint az alperesi ráépítő kizárólag vállalkozói tőke finanszírozása mellett üzleti konstrukcióban olyan beruházást valósít meg, amelynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. tér telekingatlan alatt. A szerződés rögzítette, hogy a ráépítés megengedésének a célja az, hogy kiküszöböljék a Ptk. 137. - 138§-aiban meghatározott ráépítés lehetséges jogkövetkezményeinek ad hoc alkalmazását. A megállapodás önálló ingatlan kialakításáról szólt, mely alatt azt kell érteni, hogy a szerződő felek között a ráépítés folytán nem jön létre közös tulajdon és, hogy a felek a maguk részéről megadnak minden olyan nyilatkozatot és hozzájárulást,

    amely az önálló ingatlan kialakításához szükséges. A megállapodás szerint a telektulajdon és az alépítmény tulajdonjoga a beruházás azon időszakában is elválik, amikor a ráépítő önálló tulajdonjoggal nem rendelkezik.

    A ráépítési megállapodás III/2./ pontja szerint a szerződés aláírásával, valamint a közgyűlés felhatalmazását kifejező és a hatálybalépést biztosító határozatával a felperes hozzájárulását adja az alperesnek arra, hogy a hrsz.-ú, 6276 m2 alapterületű, közterület rendeltetésű telekingatlan alatt saját forrás igénybevételével a mélygarázst megvalósítsa.

    A szerződés III/3./ pontjában a felek kijelentették, hogy közöttük a ráépítés következtében közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló hrsz. alatt kerül telekkönyvezésre. A felek tudomásul vették, hogy a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotórészének.

    A IV/l./ pontban a felek megállapodtak abban, hogy az ingatlan tulajdonosnak, a ráépítő javára ráépítési jogot engedő nyilatkozata alapján megvalósuló alépítmény, mélygarázs, az Inytv. 12§ a./ pontja alapján az alperes kizárólagos tulajdonába kerül a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésével, és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével.

    A felperesi polgármester 2005. december 14-én kelt levelében kérte a Körzeti Földhivatalt, hogy a felek közti megállapodás alapján a hrsz-ú, 6276 m2 térmértékű, közterület rendeltetésű ingatlanra az alperes javára az ingatlan nyilvántartásba ráépítési jogot jegyezzen be.

    A Körzeti Földhivatal számú határozatával a felperes ráépítési jog bejegyzése iránti kérelmét elutasította, figyelemmel arra, hogy a bejegyeztetni kívánt ráépítési jog az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 16 §-ában, mint bejegyezhető jog nem szerepel.

    A peres felek 2006. január 19-én ráépítési jog és földhasználati jog alapításáról szóló megállapodást kötöttek. Megállapodtak abban, hogy a ráépítő alperes kizárólag vállalkozói tőke finanszírozása mellett üzleti konstrukcióban olyan beruházást valósít meg, melynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. tér telekingatlan alatt. A megállapodás célja az, hogy a szerződéssel kiküszöböljék a Ptk 137-138.§-ában meghatározott ráépítés lehetséges jogkövetkezményeinek alkalmazását.

    A szerződés tartalmazta, hogy a szerződő felek a képviselőtestület jóváhagyó határozata alapján kötik meg a szerződést, és hatályon kívül helyezik a 2005. november 30-án kelt megállapodást, ráépítési jog engedélyezéséről.

    A szerződés tartalmazta, hogy a szerződő felek között a ráépítés folytán nem jön létre közös tulajdon, a felek maguk részéről megadnak minden olyan nyilatkozatot és hozzájárulást, mely az önálló ingatlan kialakításához szükséges. Rögzítették, hogy a telektulajdon és az alépítmény tulajdon joga a beruházás azon időszakában is elválik, amikor a ráépítő önálló tulajdon joggal nem rendelkezik.

    A megállapodás III/l./ pontja szerint a felperes tulajdonát képezi a telekalakítás folytán létrejött hrsz-ú ingatlan. A felek tudomással bírtak arról, hogy az ingatlan telekalakítása folyamatban van, és ennek alapján kialakításra kerülnek a helyrajzi számú, kivett közterület megjelölésű, 4068 m2 területű, és a helyrajzi számú, kivett közterület megjelölésű, 2208 m2 nagyságú telekingatlanok.

    A megállapodás III/2./ pontjában foglaltak szerint a szerződés aláírásával, a közgyűlés felhatalmazását kifejező és hatálybalépést biztosító határozatával a felperes hozzájárulását adta az alperesnek arra, hogy a hrsz-ú ingatlanon, valamint a mélygarázshoz szükséges közlekedő felületeket a hrsz-ú telekingatlanon saját forrás igénybevételével a mélygarázst megvalósítsa.

    A felperes a szerződés aláírásával a hrsz-ú ingatlan terhére, illetve a telekalakítás után a soproni hrsz-ú ingatlan egészére, illetőleg a hrsz-ú ingatlan szerződés mellékletét képező változási vázrajzon satírozással megjelölt 50 m2 nagyságú részére földhasználati jogot biztosított a mélygarázs megvalósítása céljából.

    A III/3./ pontban a szerződő felek kijelentették, hogy közöttük a ráépítés következtében közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló hrsz. alatt kerül telekkönyvezésre. A felek tudomásul vették, hogy a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotó részének.

    A IV/l./ pont szerint a felperes hozzájárult ahhoz, hogy az alperes javára a hrsz-ú ingatlan, illetőleg a telekalakítás után a hrsz-ú ingatlan egészének terhére, valamint a hrsz-ú ingatlan szerződés mellékletét képező változási vázrajzon satírozással megjelölt 50 m2 nagyságú részére földhasználati jogot jegyezzenek be.

    A IV/2./ pontban megállapodtak abban, hogy a felperesnek az alperes javára ráépítési jogot engedő nyilatkozata alapján megvalósuló alépítmény, mélygarázs, az Inytv. 12§ a./ pontja alapján az alperes kizárólagos tulajdonába kerül a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésével, és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével. A felperes hozzájárult ahhoz, hogy a mélygarázsra vonatkozó használatbavételi engedély jogerőre emelkedése után, a jogerősítő záradékkal ellátott használatbavételi engedély egy példányának a földhivatalhoz való benyújtásával, a felperes további nyilatkozata nélkül az alperes tulajdonjogát az Inytv. 12 § a./ pontja alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.

    A megállapodás VIII/1. pontja szerint, a szerződés kölcsönös aláírásával és a felperesi közgyűlés jóváhagyásával lép hatályba. A szerződés rögzítette, hogy a felek a szerződést elolvasás és értelmezés után, mint akaratukkal mindenben megegyezőt, a közgyűlés Kgy számú határozata alapján, annak megfelelően jóváhagyólag aláírták.

    A peres felek által 2006. január 19. napján aláírt ráépítési jog és földhasználati jog alapításáról szóló megállapodás tartalmában - a földhasználati jog alapítását és bejegyzését kivéve - megegyezik a 2005. márciusi T. Rt-el kötendő, a 2005. május 2-i T. Rt-el kötendő, és a 2005. évi ráépítővel kötendő szerződéstervezetek, valamint a felperes és az alperes által 2005. november 30. napján aláírt megállapodás tartalmával, rendelkezéseivel.

    A 2005. márciusában készült T. Rt-el kötendő megállapodás ráépítési jog engedéséről szóló tervezetet a beavatkozó jogi képviselője készítette.

    A 2005. évi ráépítővel kötendő megállapodás tervezetet, továbbá a felek által 2005. november 30-án aláírt ráépítési jog engedéséről szóló megállapodást a felperes Vagyongazdálkodási Irodája készítette.

    A 2006. január 19-i megállapodás rögzítette, hogy az alperes képviseletében dr. ügyvéd jár el. Dr. Á. készítette a 2006. január 19-én aláírt megállapodást oly módon, hogy a 2005. november 30-án aláírt megállapodás rendelkezéseit, tartalmát meghagyta, azt csupán a földhasználati jog alapítására és bejegyzésre szóló szerződéses rendelkezéssel egészítette ki.

    A hrsz-ú, kivett közterület megnevezésű, 4068 m2 területű ingatlan a bejegyzés szerint a felperes tulajdona. Az ingatlant az alperes javára bejegyzett földhasználati jog terheli, a 2006. január 19-én kelt megállapodásban foglaltak szerint.

    A hrsz-ú, kivett közterület megnevezésű, 2208 m2 területű ingatlan a bejegyzés szerint a felperes tulajdona. Az ingatlant az alperes javára bejegyzett földhasználati jog terheli, a 2006. január 19-én kelt megállapodásban foglaltak szerint.

    Sopron Város Önkormányzat 8/1997. (III. 25.) önkormányzati rendelet 1. számú melléklet 502./ pontja szerint a hrsz. alatti ingatlan forgalomképtelen közterület.

    Sopron Megyei Jogú Város jegyzője számú határozatával az alperesnek a felperes tulajdonában lévő és az alperes földhasználati jogával terhelt P. tér hrsz-ú közterületen a kérelemhez csatolt helyszínrajznak, műleírásnak és műszaki terveknek megfelelő - 2 db. OTIS GEN2 COMFORT GS 0892 UO 8 D. típusú, 630 kg. teherbírású személyfelvonót tartalmazó 239 férőhelyes mélygarázs rendeltetésű - építmény építésére, ahhoz kapcsolódóan a térfelszínen felvonó építmény, lépcsőmellvéd falai és növénykazetták elhelyezésére, vízmedence építésére, park kialakítására, valamint a meglévő Petőfi Sándor szobor áthelyezésére, továbbá a felperes tulajdonába lévő és az alperes földhasználati jogával terhelt P. tér hrsz-ú közterületen, a kérelemhez csatolt helyszínrajznak, műleírásnak és műszaki terveknek megfelelő a mélygarázshoz tartozó felhajtó és mellvéd falai építésére az alábbi ütemezéssel:

    I. ütem a P. tér hrsz-ú közterületen 2 db. OTIS GEN 2. COMFORT GS 0892 UO 8 D. típusú, 630 kg. teherbírású személyfelvonót tartalmazó 239 férőhelyes mélygarázs rendeltetésű építmény, ahhoz kapcsolódóan a térfelszínen felvonó építmény, lépcső mellvéd felépítése, továbbá, a hrsz-ú közterületen a mélygarázshoz tartozó felhajtó és mellvéd falai építése,
    II. ütem a P. tér hrsz-ú közterületen az I. ütemben megépített mélygarázs építmény felett a térfelszínen növénykazetták elhelyezése, vízmedence építése, park kialakítása, valamint a meglévő Petőfi Sándor szobor áthelyezése vonatkozásában

    az építési engedélyt megadta.

    Az alperes az építkezést 2006. szeptember 5. napján megkezdte, az építkezés jelenleg is folyamatban van. Az alperes az építmény meghatározott részei vonatkozásában benyújtotta a használatbavételi engedély iránti kérelmet.

    A perbeli szerződéssel a felek szándéka csupán önálló - közterületről nyíló - ingatlan kialakítására irányult, nem irányult a perbeli P. tér elidegenítésére, megterhelésére, s nem a Ptk. szerinti földhasználati jog alapítására irányult.

    ***************

    A felperes keresetlevelében a 2006. január 19. napján kelt ráépítési megállapodást támadta az alábbi jogcímeken:

    A Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján állította, hogy a szerződés érvénytelen, jogszabályba ütközik. Kérte az eredeti állapot helyreállítását.

    A felperes álláspontja szerint a felek által alkalmazott elnevezéstől függetlenül, tartama alapján nem ráépítési jog engedésének, hanem a Ptk. 97 § (2) bekezdése szerinti osztott tulajdont eredményező megállapodásnak minősül a szerződés. A felek írásban megállapodtak a föld, és az építésre kerülő épület tulajdon jogának megosztásában a Ptk. 97 § (2) bekezdésében foglaltak szerint. A felperes hivatkozott arra, hogy a terek az 1990. évi LXV. tv. 79 § (1) bekezdés és (2) bekezdés 6./ pontja alapján az önkormányzat forgalomképtelen törzsvagyonába tartoznak. Hivatkozott arra, hogy a forgalomképtelen vagyontárgyak körébe tartoznak az önkormányzat tulajdonában lévő vagyontárgyak, melyeket az Ötv. és a vagyontörvény megjelöl. A forgalomképtelenségből következik, hogy az ilyen vagyontárgy nem terhelhető meg, nem köthető le. E körben utalt a Ptk. 114 § (1) bekezdésére, mi szerint a rendelkezés jogának a korlátozása jogszabállyal lehetséges. A korlátozással ellentétes rendelkezés semmis. Ez azt jelenti, hogy bármely tulajdonosi részjogosítvány gyakorlásához szükség van önkormányzati rendeletre a forgalomképtelen és korlátozottan forgalomképes vagyontárgyak esetében. Álláspontja szerint a forgalomképtelenség a rendelkezési jog teljes hiányát jelenti, és ez dologi hatályú. Utalt a 8/1997. (III. 25) Ök. sz. rendeletben foglaltakra, mely szerint a hrsz-ú ingatlan forgalomképtelen közterület és a vagyonrendelet kimondja, hogy a forgalomképtelen vagyon nem apportálható, biztosítékul nem adható, egyéb módon nem terhelhető.

    A felperes álláspontja szerint a felek ráépítési megállapodása sérti a 8/1997. (III. 25.) Sopron Város Önkormányzati rendelet 9. § (2) bekezdésében foglaltakat, s miután a rendelet kimondja, hogy a forgalomképtelen törzsvagyon nem terhelhető meg, a használati jog alapítása vagyon megterhelésnek minősül.

    A felperes előadta, hogy a forgalomképtelen vagyon elidegenítése semmis, és elővásárlási jog érvényesen csak átruházható, elidegeníthető, azaz forgalomképes dolgon, vagyontárgyon állhat fenn. A Ptk. 97. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jog olyan jogszabályon alapuló elővásárlási jog, melynek fennállásától a felek eltekinteni nem tudnak. E jog az épület és a föld mindenkori tulajdonosát illeti meg a törvény erejénél fogva. Így a felek megállapodása beleütközik a Ptk. 97 § (3) bekezdésében foglaltakba, s semmis. A szerződés tárgya tehát olyan ingatlan, melyre a törvény előírása ellenére nem jöhet létre jogérvényesen elővásárlási jog.

    Támadta a felperes a szerződést arra hivatkozással, hogy a ráépítési megállapodást a közgyűlés nem tárgyalta, annak megkötését nem hagyta jóvá, a szerződésben hivatkozott 301/2005. (IX. 29) Kgy. számú határozat a felek között 2005. november 30-án megkötött, majd hatályon kívül helyezett megállapodás tartalmát hagyta jóvá. A ráépítési megállapodás tehát az Ötv. 80 § (1) bekezdésébe ütközik.

    Semmisségi okként hivatkozott a felperes arra, hogy a felek a szerződést jogszabály megkerülésével kötötték, a Ptk. 200 § (2) alapján. Jelezte, hogy a jogalkotó célja az önkormányzati törzsvagyonra vonatkozó tulajdonosi jogosultságokat korlátozó jogi szabályozás kialakításával az volt, hogy fokozott védelemben részesítse azon legjelentősebb állami és önkormányzati vagyonrészt, mely az állami vagy önkormányzati feladat ellátáshoz nélkülözhetetlen. Nem lehetett a jogalkotó szándéka az, hogy egy olyan konstrukció megvalósítását tegye lehetővé, mely lényegében, és gyakorlati megvalósulását tekintve a vagyontárgy elidegenítését eredményezi. A megállapodás tehát a Ptk. 173 § (2) bekezdésében, és a 8/1997. (III. 25) számú Sopron Város Önkormányzati rendelet 3§ (4) bekezdésében foglalt elidegenítési tilalmat tartalmazó rendelkezések megkerülésére irányult.

    A felperes keresetében a Ptk. 227 § (2) bekezdésére hivatkozással is a megállapodás érvénytelenségét és eredeti állapot helyreállítását kérte. Álláspontja szerint a szerződés a szolgáltatás lehetetlensége következtében semmis. A megállapodás alapján kötelmi igény keletkezett az osztott tulajdonú ingatlan megvalósítására. A felperes által hivatkozott jogszabályi rendelkezések alapján azonban jogérvényesen a szerződés tárgyát képező ingatlanokon osztott tulajdon nem létesíthető, osztott tulajdonhoz törvényi elemként kapcsolódó földhasználati és elővásárlási jog ugyanis forgalomképtelen ingatlanon nem jöhet létre.

    A felperes a Ptk. 201 § (2) bekezdése alapján is kérte a szerződés érvénytelenségének megállapítását, feltűnő aránytalanság címén. Álláspontja szerint a megállapodás a föld használatba adásáért ellenértéket nem állapít meg, de azt sem rögzíti, hogy a felperes ingyenes biztosítja a föld használatát. Amennyiben a közgyűlés a föld használatát ingyenesen kívánta volna átengedni az alperesnek, úgy erről kifejezett formában, határozat útján kellett volna rendelkeznie. Ilyen határozatot azonban nem hozott, ekként a földhasználat nem lehet ingyenes. A földhasználat ellenértékét a felperes 1,1 milliárd forintban határozta meg.

    Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására, felperes perköltségben marasztalására irányult. Hivatkozott az alperes arra, hogy a felperes jogi képviselője által csatolt meghatalmazás önmagában nem igazolja a felperes keresetindítási jogát. A felperes ugyanis a közgyűlés tulajdonosi jogkörben hozott döntése jogszerűségét is vitatja, ennek megfelelően a kereset indításhoz szükséges a közgyűlés erre felhatalmazó határozata.

    A szerződés érvénytelensége kapcsán hivatkozott arra, hogy az elidegenítés nem azonos magával a rendelkezési jogosultsággal. A tulajdonos rendelkezési joga tágabb kategória és annak egyik részjogosítványát képezi az elidegenítés. A perrel érintett ingatlanok nem kerültek elidegenítésre, azoknak jelenleg is a felperesi önkormányzat a tulajdonosa. A szerződés az ingatlanok tulajdoni viszonyait nem érinti. A rendelkezési jogból fakadó egyéb - elidegenítésen túli - jogosultság gyakorlását a jogszabály nem zárja ki, a forgalomképtelenség a dolog elidegenítését és megterhelését zárja ki. Hivatkozott arra is, hogy a 8/1997. (III. 25) Ök. számú rendelet nem terjed ki a per tárgyát képező szerződésre, a felperes tehát helytelenül hivatkozik a rendeletre. A földhasználati jog alapítása semmilyen módon nem csorbítja az érintett ingatlanok forgalomképességét. A Ptk. 97 § (2) bekezdésén alapuló szerződés egyik nélkülözhetetlen eleme a földhasználati jog és az abban való megállapodás. A földhasználati jog jogszabály rendelkezése alapján jön létre.

    Az alperes előadta, hogy a szerződést nem jogszabály megkerülésével kötötték, a jogszabály megkerülése ugyanis szándékosságot feltételez. Vitatta azt a felperesi állítást, hogy a szerződés gyakorlati megvalósulását tekintve a vagyontárgy elidegenítését eredményezi. Az önkormányzati törzsvagyonnal kapcsolatos jogalkotói cél teljes mértékben megvalósul, hiszen az önkormányzati törzs vagyon nem sérül, az továbbra is fokozott védelemben részesül.

    Az alperes álláspontja szerint a szerződés nem lehetetlen szolgáltatásra irányul, hiszen a földhasználati jog alapítása nem ütközik az ingatlan forgaloképtelen jellegébe. A földhasználati jog létrejötte fogalmilag együtt jár a ráépítési joggal. A felek ilyen rendelkezésének a hiányában egyéként a földhasználati jog törvény alapján létrejön, az bejegyezhető az ingatlan nyilvántartásba.

    A Ptk. 201§ (2) bekezdése kapcsán előadta, hogy a megtámadás elkésett, mert a szerződés megkötésének az időpontjától számított egy éves határidő lejárt, és az sem elhanyagolható körülmény, hogy a felperes és alperes már 2005. november 30-án megállapodást kötött gyakorlatilag ugyanazzal a tartalommal, mint a 2006. január 19. napján megkötött szerződés. A keresetlevelet a megtámadási határidő lejártának napján nyújtották be, azt az alperes 2007. március 5-én vette át, az alperes, tehát a megtámadási határidő lejártát követő 6 hét elteltével értesült először a megtámadásról.

    Ezen túl érdemben is vitatta a megtámadási okot, álláspontja szerint a feltűnő aránytalanság nem áll fenn, figyelembe véve a felek közötti szerződésben is rögzített üzleti konstrukciót. Feltűnő értékkülönbség azért sem áll fenn, mert az alperes nem csak mélygarázs építését vállalta, hanem a feletti területen térfelszín kialakítását, növénykazetták elhelyezését, vízmedence építését, park kialakítását, burkolatba helyezett díszvilágítás megvalósítását. A térfelszín szerződés szerinti kialakításának az értéke meghaladja a nettó 100 millió forintot. Ezen túl az ingyenességről való kifejezett rendelkezés nem feltétele a visszterhesség vélelme kizárásának. Megalapozatlan a felperesnek a földhasználati jog alapítása ellenértékének, a kereseti követelés összegszerűségének meghatározásában hivatkozott módszere. Hivatkozása ugyanis mezőgazdasági hasznosítású ingatlanokkal kapcsolatos szabályokat tartalmaz.

    A fentiek mellett az alperes szerint az eredeti állapot visszaállítása jelen esetben célszerűtlen, és a Ptk. 237 § (2) bekezdésével ellentétes. Az eredeti állapot helyreállítása jelen esetben nem, vagy csak jelentős érdeksérelemmel járhat. A beruházás megkezdődött és nagymértékben előrehaladott.

    A bíróság 5/I. számú végzésével a Bank Zrt. beavatkozását alperesi oldalon engedélyezte.

    A beavatkozó a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a közterület az építési törvény meghatározásából fakadóan olyan földterület, melynek felszínét bárki szabadon használhatja. A közterületi jelleg nem abszolutizálható melynek következtében fogalmilag kizárt lenne felette, vagy alatta építmény építése. Amennyiben egy településen egy földterület felhasználásról kell dönteni, figyelembe kell venni, hogy a helyi önkormányzat az adott terület felhasználását a helyi építési szabályzatban miképp határozza meg. E rendeletre a felperes nem fordított figyelmet. A beavatkozó álláspontja szerint a közterület beépíthetőségének két módja van, ha a közterület forgalomképtelenségét rendelettel megszüntetik, vagy a helyi építési szabályzat és szabályzási terv az építési törvénnyel összhangban a terület övezeti besorolását és ennek alapján felhasználásának módját meghatározza. Hivatkozott az OTÉK rendelkezéseire, melyek a közterületen való építmény elhelyezését szabályozzák. Álláspontja szerint közterület felett vagy alatt építményt elhelyezni szabad, amennyiben azt a helyi építési szabályzat és szabályozási terv lehetővé teszi. E körben hivatkozott a 27/2001. (VII. 5.) ÖK rendelet 10 § (11) bekezdés c./ pontjára, mi szerint a P. tér, szint alatti közparkoló számára kijelölt terület. A beavatkozó álláspontja szerint a mélygarázs építmény megvalósulását jogszabály teszi lehetővé, így az OTÉK. 39 § (1) bekezdése, az Étv. 31§ (1) bekezdés a./ pontja, és az Inytv. 12 § d./ pontja. Így kijelenthető, hogy a közterület alatt létesülő építmények esetében az építmény a közterültre nyíló pincékre irányadó szabályok alapján mindenképpen egyéb önálló ingatlanként jön létre, függetlenül attól, hogy a közterület tulajdonosa a hozzájárulását megadja vagy sem. A tulajdonosnak csak abban kell döntenie, hogy ki valósíthatja meg a föld felszíne alatti építményt.

    A beavatkozó álláspontja szerint a föld felszíne alatti építkezés ténylegesen nem érinti a földrészlet, felszín jogi sorsát, használhatóságát, így a felperes keresete téves jogi állásfoglalásra épül. Megítélése szerint a jog megkerülésével kapcsolatos felperesi érvelésre a jogszabályok elegendő magyarázatot adnak. A jogi lehetetlenséggel kapcsolatos kereseti követelés sem megalapozott. A terhelhetőség kérdésében nem a forgalomképtelenség a vezérlő elv, hanem az adott önálló tulajdonú ingatlan rendeltetésszerű használhatóságának a biztosítása. A közterület alatt elhelyezett mélygarázs rendeltetésszerű használatához arra van szükség, hogy biztosított legyen az építménybe való be és kijutás, természetes személyek és gépjárművek részére egyaránt. A mélygarázsnak közterületi és közúti kapcsolattal kell rendelkeznie. A földhasználati jog törvény erejénél fogva jön létre, közterületen történő építmény elhelyezéséhez kapcsolódó törvényes teher.

    A feltűnő aránytalanság kapcsán - a beavatkozó megítélése szerint - a felperes számítási hibát vétett, ezen túl a mezőgazdasági ingatlanokra vonatkozó szabályokat kívánja alkalmazni. A földhasználati jog ténylegesen a közterület építési célú használatára irányul, melyért használati díjat nem kell fizetni. Az építkezés megvalósulását követően az alperes földhasználata a rendeltetésszerű építmény használatra korlátozódik, amely nem jelent mást, mint a közterületnek a ki- és bejáráshoz szükséges igénybevételét. Ennek térmértéke pedig nem haladja meg az 50 m2-t. A feltűnő aránytalanság feltétele a kölcsönös szolgáltatás, a perbeli esetben azonban a kölcsönös szolgáltatás hiányzik.

    A felperes keresetét akként egészítette ki, hogy a szerződés érvénytelenségének a megállapítása és az eredeti állapot helyreállításának elrendelése mellett kérte, hogy a bíróság a Ptk. 137 § (1) bekezdés alapján állapítsa meg, hogy az épület tulajdon jogát a föld tulajdonosaként a felperes szerzi meg, gazdagodás megtérítése mellett. Álláspontja szerint közterület alá oly módon lehet mélygarázst építeni, hogy azt a közterület tulajdonos létesíti, és nem jön létre osztott tulajdon. Az építésügyi szabályoknak pedig akkor van relevanciája, ha a polgárjogi jogviszony érvényes. Állítása szerint pedig nem a közgyűlési határozat jogszerűségét vitatja.

    A felperes hivatkozott arra, hogy a beavatkozó jogi képviseletét ellátó ügyvédi iroda 2004-2006. években állandó jogi képviseletre irányuló tartós ügyvédi megbízási jogviszonyban állt a felperessel. Kétséget kizáróan megállapítható, hogy a beavatkozó jogi képviselője szerkesztette a közgyűlési határozatok mellékletét képező ráépítési megállapodást, kérte e körben a bíróság intézkedését.

    A felperes álláspontja szerint különböző építési szabályok közigazgatási jogviszonyt létesítenek, polgári jogi jogcímet nem keletkeztetnek. A Ptk. és az építési szabályok között általános és különös viszony nem állapítható meg, mindkét jogszabálycsoport egymástól független önálló jogterületet szabályoz szabályozási tárgya más. Jogi sorsát, szabályozását tekintve nem lehet külön választani az ingatlan felszínét belsejét, légterét, erre a hatályos polgári jog nem ad lehetőséget. Az ingatlan nyilvántartási törvény eljárásjogi normákat szabályoz, így polgári anyagi jogi jogviszonyt, jogcímet nem keletkeztet. A Ptk. nem tesz különbséget a felépítmény, illetve alépítmény szabályozása között. Földhasználati jog önmagában nem létezik.

    Az alperes a kereset-kiegészítés kapcsán hivatkozott arra, hogy a felek között írásbeli szerződés jött létre a ráépítési jog engedéséről és így az alperes polgári jogi szempontból az érintett ingatlan tulajdonosa előzetes írásbeli hozzájárulása alapján jogszerűen építkezett a felperes tulajdonában álló ingatlanon. Miután a felperes a szerződés érvényességét többek között jogszabályba ütközés, jogszabály megkerülése stb. alapján vitatja, ebből a szempontból valamennyi jogszabályt vizsgálni kell, beleértve az építési szabályokat is.

    Az alperesi előadás szerint a közterület olyan földterület, melyet a rendeltetésének megfelelően bárki használhat és az ingatlan nyilvántartás ekként tart nyilván. A közterület rendeltetése pedig különösen a közlekedés biztosítása (utak, terek,) a pihenő és emlékhelyek kialakítása (parkok, köztéri szobrok stb.), közművek elhelyezése. A P. tér, mint önkormányzati törzsvagyon ingatlan-nyilvántartásban is feltüntetett funkcióját tehát a mélygarázs megépítését követően is betölti, a közérdek semmilyen módon nem sérül.

    Az elővásárlási jog pedig olyan jogosultság, amely akkor érvényesíthető, ha a tulajdonos el kívánja adni az ingatlanát. Az alperes elővásárlási jogának gyakorlása ugyanakkor a felperesi felróható magatartástól, a forgalomképtelen vagyon eladásától függ. Erre a felperes a Ptk. 4 § (4) bekezdése alapján nem hivatkozhat.

    Ezen túl az alperes megítélése szerint a felperes semmilyen nyilatkozatot nem tett arra vonatkozóan, hogy az eredeti állapot helyreállítása címén milyen módon kívánna az alperessel elszámolni. A felperesnek az eredeti állapot helyreállítására vonatkozó követelése a rosszhiszeműségen felül egyébként is sérti az okszerű gazdálkodás követelményét.

    Az alperes álláspontja szerint a kereset kiterjesztés folytán a felperes kereseti kérelme lehetetlenre irányul, mert egyidejűleg kéri az érvénytelenség megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását, és a ráépítés szabályainak alkalmazásával a mélygarázsnak a felperes tulajdonába adását a gazdagodás alperes részére történő megtérítése mellett.

    A beavatkozó a kereset-kiterjesztésre nyilatkozva előadta, hogy a magyar jogi szabályozás a tulajdonjog terjedelme kapcsán azt a megoldást fogadja el, mi szerint a tulajdonjog terjedelme, rendeltetéstől függő, azaz a tulajdonjog addig terjed a felszín alatt és felett is, ameddig a tulajdonosnak a dolog használatához fűződő érdeke ezt indokolttá teszi.

    A beavatkozó szerint a rendeltetésénél fogva beépíthető ingatlanra vonatkozó tulajdonjog addig fog terjedni, ameddig azt, az épület rendeltetésszerű használhatóságához, állékonyságához fűződő tulajdonosi érdek is igényli. Miután a közterületi ingatlan nem beépíthető, ezért rendeltetésénél fogva a tulajdonosi érdek a felszínhez kapcsolódik, így a közterületi tulajdonos, tulajdon jogának terjedelme is csak a felszínre terjed ki. A felszín feletti és alatti részekre pedig csak olyan mértékig terjed ki, amilyen mértékig a felszín bárki általi használata azt igényelni fogja. A rendeltetés változatlanul hagyása folytán a tulajdonos nem adhat meghatalmazás a közterület alatti részek beépítésére, mert arra a tulajdonjoga nem terjed ki. A közterületnek nincs alkotórészi kapcsolata, nem jön létre osztott tulajdon, a közterület és az épület esetében, a beépítéssel új tulajdon jön létre, mely eredeti szerzés módjára tekintettel nem a közterület tulajdonosától származott. A felperesnek nem az osztott tulajdon létrejöttéhez, hanem az ingatlan közterület építkezés céljára történő igénybevételéhez kellett hozzájárulnia. Ezen túl a földhasználati (az építmény rendeltetésszerű használhatóságához fűződő törvényes érdeke alapján) és az elővásárlási jog törvényből fakad, az nem a felperes szolgáltatása.

    A felperes az eredeti állapot helyreállítására vonatkozó kérelmét vagylagosan módosította oly módon, hogy miután az építmény jelenleg nem létezik, mivel jogerős használatbavételi engedély nem áll rendelkezésre, így a megállapodás érvénytelensége esetén nem alkalmazhatóak a Ptk. 137-138.§. rendelkezései, hanem a beépítésre került anyagok a föld alkotórészének minősülnek. Ennek alapján kérte, hogy a bíróság az eredeti állapotot állítsa helyre a földhasználati jog törlése mellett, s a felperes megtéríti azt, amivel az anyagok beépítése következtében gazdagodott.

    A felperes a feltűnő aránytalanság és eredeti állapot helyre állítása vonatkozásában előterjesztett keresete kapcsán szakértő kirendelését kérte.

    A felperes álláspontja szerint azt, hogy magántulajdonban álló pince közterület alatt helyezkedjen el nem az Inytv. hanem a Ptk. rendelkezései zárják ki. A közterület használatra vonatkozó önkormányzati rendeletek is csak olyan eszközök elhelyezését teszik lehetővé, amelyek bármikor eltávolíthatók az eredeti állapot helyreállítása mellett. A beavatkozó által hivatkozott jogszabályok semmilyen formában nem támasztják alá azt, hogy közterület esetében nem állhat fenn alkotórészi kapcsolat. A felperes álláspontja szerint - melyet a Ptk. kommentár is tartalmaz - a közterületre, tehát nem a telekre nyíló pince nem alkotórésze a földnek így önállóan szerepel a földnyilvántartásban. Ha a kijárata a földrészleten van a földhöz, tartozik. Ezen szabályozás ingatlan nyilvántartási leképeződések az Inytv. 12 § d./ pontjában írt rendelkezés. Hangsúlyozta a felperes, hogy a közterültről nyíló pince nem azonos a közterület alatt lévő pincével.

    *****************

    Felperes keresete az alábbiak szerint részben alapos.

    A bíróság vizsgálta azon alperesi hivatkozást, mely szerint a felperes nem igazolta keresetindítási jogát, hiányzik e vonatkozásban a közgyűlési határozat.

    Az 1990. évi LXV. tv. (Ötv.) 9. § (1) bekezdése alapján az önkormányzat jogi személy. Az önkormányzati feladat- és hatáskörök a képviselő-testületet illetik meg. A képviselő-testületet a polgármester képviseli.

    Az Ötv. deklarálja, hogy a képviselő testületet a polgármester képviseli. A polgármester tehát a testület törvényes képviselője. Ebből következik, hogy a polgármester a képviseletre külön meghatalmazás nélkül jogosult. Ez azonban nem jelenti a képviselő-testület hatásköreinek gyakorlását.

    Az Ötv. rendelkezései nem utalják a képviselőtestület át nem ruházható hatáskörébe a perindítási jogosultságot, azaz azt a lehetőséget, hogy szerződéseket az önkormányzat megtámadjon bíróság előtt. Erre figyelemmel a polgármester, mint képviselő, jogosult meghatalmazást adni a perindítás kapcsán, pert indítani.

    A bíróság az alépítmény, mélygarázs kapcsán az alábbi jogszabályokra volt figyelemmel a jogvita elbírálása során.

    A Ptk. 97. § (1) bekezdés szerint az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg.

    A (2) bekezdés értelmében az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik.

    A (3) bekezdés alapján a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg.

    A Ptk. 137. § (1) bekezdés alapján, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására.

    A (2) bekezdés szerint a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg.

    Az 1997. évi CXLI. tv (Inytv.) 12. § alapján, a földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni:

    a) az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona (a továbbiakban: önálló tulajdonú épület),

    d) a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) függetlenül annak rendeltetésétől [a)-d) pontok szerinti ingatlanok együtt: egyéb önálló ingatlan].

    A bíróság összefüggésében vizsgálva a fenti rendelkezéseket (ráépítés, osztott tulajdon létrejötte, ingatlan-nyilvántartási önálló ingatlanként bejegyezhető pince, garázs), arra az álláspontra helyezkedett, hogy a perbeli közterület és önállóan nyilvántartandó pince (garázs) kapcsolatát - a felperes álláspontjával szemben - nem osztott tulajdonként és ráépítésként kell elbírálni, hanem egy speciális tulajdoni formaként.

    A bíróság elfogadta azon jogi álláspontot, mely dr. Kampis György Telekkönyvi Jog című 1963. évi kiadványában is kifejtésre került.

    A jogi álláspont szerint a korábbi telekkönyvi rendszernek nem voltak tárgyai a mindenki által szabadon használható közterületek: az országutak, dűlőutak, utcák, és terek, továbbá a folyók, patakok és a természetes tavak medre. Ezek a területek korábban kizárólag állami tulajdonban voltak, e emiatt forgalomképtelenek, vagyis mindaddig, amíg a mondott célra szolgálnak, ezekre senki, szinte semmiféle jogot nem szerezhetett, telekkönyvi szempontból tehát tulajdonképpen nem is voltak ingatlanok, azokat a társadalom tagjai egyformán használhatták a rendeltetésének megfelelő célra. Ha azonban a nem telekkönyvezett közterület rendeltetése megváltozott, telekkönyvezni lehetett és kellett.

    Önálló ingatlanként lehetett telekkönyvezni nem csak a föld felszíne fölé emelkedő épületeket (lakóházat, raktárt stb.), hanem a föld mélyébe nyúló építményeket (pincéket, garázst stb.) is, ha ezek építtetőit földhasználati jog illette meg arra a földrészletre, amelyen a pince bejárata volt, és arra a földrészletre is, amely alá nyúlott a pince. Egyébként az a pince, amelynek bejárata a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílott, a földrészlet alkotórésze, és mint ilyen nem telekkönyvezhető önálló ingatlanként, hanem csak a földrészlet művelési ágánál tüntették fel. Ha az ilyen pince más tulajdonában álló ingatlan alá is átnyúlott, akkor is annak a földrészletnek az alkotórésze, amelyen a bejárata volt (vagyis ilyen esetben sem önálló ingatlan). Arra a földrészletre azonban, amely alá átnyúlott, a pince mindenkori tulajdonosát megillető - pince létesítésére vonatkozó - telki szolgalmi jogot kellett alapítani, és a telekkönyve bejegyeztetni.

    A jogi álláspont szerint a fentiekkel szemben a közterületről nyíló pince más megítélés alá esett, éppen a közterület jelleg miatt. Az ilyen pince (garázs) a föld felszínéből nem foglalt el semmit, mert a bejárata rendszerint valamely hegynek a közterülettel érintkező lejtős oldalába volt bevágva, és a hegy alá nyúlott. A pince tulajdonosának nem volt használati joga sem arra a területre, amelyről a bejárat nyílott, sem arra, amely alá nyúlott, de használati jogra nem is volt szükség. Azt a területet ugyanis, amelyről a bejárat nyílott, mindenki használhatta, és a pince használatával nem járt együtt az, hogy ennek a területnek a használatából másokat ki kellett volna zárni. Nem volt szükség használati jogra, arra a területre vonatkozóan sem, amely alá nyúlott a pince, mert - rendszerint mélyen a föld felszíne alatt lévén - használata a felette lévő terület használatát nem befolyásolta Ezekre az adottságokra figyelemmel önként kínálkozott, hogy az ilyen pince önálló ingatlanként legyen telekkönyvezhető. Ez az eset - ha kiépített pincéről (garázsról) van szó - az épület-tulajdonjognak a Ptk.-ában nem szabályozott, speciális változata.

    A fentiekre figyelemmel a bíróság megítélése szerint a jelenleg - és a szerződés megkötésekor - hatályos jogszabályi rendelkezések különbséget tesznek felépítmény és alépítmény esetben, de csak és kizárólag közterület jellegű ingatlan alá történő építkezés esetében. Ennek kapcsán a korábbi jogi szabályozás nem változott.

    A bíróság tehát, a felek megállapodását, mint speciális tulajdoni forma létrehozását vizsgálta.

    A felek megállapodása a bíróság megítélése szerint nem osztott tulajdon létrehozására, ráépítésre irányult - a megállapodás elnevezésétől - függetlenül, hanem a fentebb ismertetett speciális tulajdon létrehozására. Ezt igazolja a szerződésben az Inytv. 12. §-ára történő hivatkozás, az alperes, valamint a beavatkozó nyilatkozata, mely szerint önálló tulajdoni forma létrehozása volt a cél., s a meghallgatott tanúk vallomása is erre utal.

    Dr. K. B-né és dr. K. Á. tanúk elmondták, hogy soha fel nem merült, hogy a P. tér más tulajdonába kerülne, csak arról volt szó, hogy a garázs önálló helyrajzi számra kerül.

    A fentiekre figyelemmel a felperesnek csak ahhoz kellett hozzájárulnia, hogy a beruházás - építkezés - megkezdődjön, az alperes építkezhessen. Ezt a hozzájárulást azonban semmiféle jogi rendelkezés nem zárja ki, sőt a 253/1997.(XII. 20.) Korm. r. (OTÉK) 1. § (1) bekezdés szerint területet felhasználni, továbbá telket alakítani, építményt, építményrészt, épületegyüttest építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, helyreállítani, korszerűsíteni és lebontani, elmozdítani, a rendeltetését megváltoztatni (a továbbiakban együtt: építési munka), és ezekre hatósági engedélyt adni e rendelet és mellékletei, valamint a helyi településrendezési eszközök (a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv) rendelkezései szerint szabad.

    Az OTÉK 39.§ (1) bekezdés alapján, közterületen építményt elhelyezni csak a helyi építési szabályzat alapján szabad.

    Az OTÉK 40.§ (4) bekezdés szerint a közterület felett vagy alatt építmény, építményrész a közterület tulajdonosának, kezelőjének hozzájárulásával helyezhető el, ha az a közterület, illetőleg annak két oldalán fekvő építmények rendeltetésszerű használatát nem zavarja, biztonságát nem veszélyezteti.

    A fenti jogszabályok adják meg az építkezés lehetőségét - a közterület tulajdonosának hozzájárulása mellett.

    A bíróság álláspontja szerint a felperes az építkezéshez történő hozzájárulást megadta. A felperesi közgyűlés ugyanis 148/2005.(V. 26.) Kgy. számú, és az azt módosító 301/2005. (IX. 29.) Kgy. számú határozatával engedélyt adott az építkezésre az alperes számára. A határozatot a közgyűlés nem változtatta meg, hatályon kívül nem helyezte, az engedélyt nem vonta vissza, csupán az építtető személyének megválasztásában döntött. A felek szerződése is tartalmaz utalást arra, hogy mely közgyűlési határozat képezi az engedély alapján. Az a tény, hogy perbeli - támadott - szerződés a korábbi megállapodást hatályon kívül helyezte, a közgyűlési határozat hatályon kívül helyezését nem jelenti.

    A fentiek alapján az építkezés engedélyezése, annak megvalósítása nem ütközik jogszabályba, nem jogszabály megkerülésével kötötték az építkezés engedélyezése kapcsán a megállapodást. Ekként a Ptk. 200.§.(2) bekezdésében írt feltételek nem valósulnak meg, a szerződés az építkezés megengedése kapcsán érvényes, s indokolatlan szakértő kirendelése az eredeti állapot helyreállítása kapcsán.

    Nincs olyan jogszabályi korlátozás, mely elzárna az Önkormányzatokat attól, hogy a forgalomképtelen közterület kapcsán engedélyezzék az Inytv. 12.§. d./ pontja szerinti. építkezést. Önmagában az építkezés a közterület kapcsán terhet nem jelent, hiszen a közterület használhatósága, funkciója nem változik, nem kerül ki a felperes tulajdonából, azt továbbra is bárki használhatja. A bíróság álláspontja szerint a felperes azzal, hogy az alperes általi építkezéshez hozzájárult, a tulajdonában álló ingatlannal nem rendelkezett, rendelkezési jogát nem gyakorolta. Ekként a hozzájárulás alapján kötött szerződés jogszabályba nem ütközik.

    A fentieket támasztja alá a 14/2006.(VI. 1.) Sopron Város Önkormányzat r. 3.§. 1./ pontja is, mi szerint közterület az ingatlan-nyilvántartásban önkormányzati tulajdonként nyilvántartott földrészlet közhasználatra szolgáló része, beleértve a közutakat (és a fölötte lévő légteret a beépítés magasságáig).

    Nem helyálló a felperes 13. számú beadványa 15. oldal utolsó bekezdésében írt kommentárra hivatkozás : ,, a Ptk. kommentár kimondja, hogy közterületre - tehát nem telekre - nyíló pince nem alkotórésze a földnek, így önállóan szerepel a földnyilvántartásban. Ha a kijárata a földrészleten van: a földhöz tartozik. Ezen szabályozás ingatlan-nyilvántartási leképződések az Inytv. 12.§.d./ pontjában írt rendelkezés". Ezzel szemben ugyanis a Ptk. kommentár azt mondja, hogy a pince attól függően alkotórése a teleknek, hogy önállóan ingatlan-nyilvántartásba vehető-e vagy sem. Az a pince, amelynek bejárata a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, a földrészlet alkotórésze, a közterületre nyíló pince - miután önálló tárgya lehet az ingatlan-nyilvántartásnak - nem alkotórész. Ebből a szempontból nincs különbség a telek és a közterület fogalom között - a perbeli esetben a közterület - a garázs szempontjából a telek.

    ************


    A földhasználati jog kapcsán a bíróság az alábbiakra volt figyelemmel.

    A Ptk. 200. § (2) alapján semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.

    A Ptk. 239.§.(1) bekezdése szerint a szerződés részbeni érvénytelensége esetén az egész szerződés csak akkor dől meg, ha a felek azt az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg.

    A bíróság megítélése szerint a felek szerződési akarata a beruházás megvalósítására irányult, ez volt az elsődleges cél, s lényegében az ehhez kapcsolódó bejegyzett - Ptk. szerinti - földhasználati jogban megállapodás nem történt.

    A Ptk. 155.§. szerint, ha az épület tulajdonjogát az építkező szerzi meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre (földrészletre) használati jog illeti meg (földhasználati jog).

    A Ptk. 156.§. (1) bekezdés értelmében a megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára, hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket.

    Mind a beavatkozó, mind az alperes arra hivatkozott, hogy a földhasználati jog az építkezés idejére szólt, s a beruházás megvalósulását követően változni fog.

    A földhasználati jog azonban a fenti rendelkezések alapján nem jöhet létre csupán építkezés idejére.

    A bíróság megítélése szerint a felek által alapított ,,földhasználati jog,, nem a fenti szabályok szerinti jogosultságot jelenti, legfeljebb területhasználatot jelenthet. Ezt erősíti mind az alperes, mind a beavatkozó nyilatkozata, akik szerint a földhasználat az építkezés idejére szól, s annak befejezését követően változni fog a terjedelme. A bíróság által meghallgatott dr. K. B-né és dr. K. Á. tanúk pedig az alperessel és a beavatkozóval egyezősen nyilatkoztak a használati jogosultság terjedelme kapcsán.

    A Ptk. szerint földhasználatban tehát a felek nem is állapodtak meg, s ekként a részleges érvénytelenség nem eredményezheti az egész szerződés megdőlését.

    A fentebb kifejtettek értelmében pedig a perbeli esetben (speciális tulajdoni forma) földhasználati jogra nincs is szükség - a közterület jelleg miatt. Annak bejegyzése tehát indokolatlan.

    Ezen túlmenően a Ptk. 200. § (2) alapján semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.

    Vizsgálat tehát a bíróság azt, hogy a földhasználat alapítása, bejegyzése - a perbeli esetben - megfelel-e a jogszabályoknak.

    A Ptk.173. § (1) bekezdés szerint forgalomképtelenek
    a) a kizárólag állami tulajdonban álló dolgok,
    b) törvényben meghatározott más dolgok.

    A (2) bekezdés szerint a forgalomképtelen dolgok elidegenítése semmis.

    A Ötv. 78. § (1) bekezdés alapján a helyi önkormányzat vagyona a tulajdonából és a helyi önkormányzatot megillető vagyoni értékű jogokból áll, amelyek az önkormányzati célok megvalósítását szolgálják.

    A (2) bekezdés szerint az önkormányzati vagyon külön része a törzsvagyon, amelyet a többi vagyontárgytól elkülönítve kell nyilvántartani.

    A 79.§ (1) bekezdés szerint törzsvagyonnak az az önkormányzati tulajdon nyilvánítható, amely közvetlenül kötelező önkormányzati feladat- és hatáskör ellátását vagy a közhatalom gyakorlását szolgálja.

    A (2) bekezdés alapján a törzsvagyon körébe tartozó tulajdon vagy forgalomképtelen, vagy korlátozottan forgalomképes:
    a) forgalomképtelenek a helyi közutak és műtárgyaik, a terek, parkok - a 68/D. §-ban foglalt kivétellel - és minden más ingatlan és ingó dolog, amelyet törvény vagy a helyi önkormányzat forgalomképtelennek nyilvánít.

    Sopron Megyei Jogú Város 8/1997.(III25.) Önkormányzati rendelet 1.§ (3) bekezdés d./ pontja értelmében a rendelet hatálya nem terjed ki az önkormányzati tulajdonban lévő közterületek tulajdonjogot nem érintő hasznosítására.

    A rendelet 3.§.(1) bekezdés b./ pontja azonban meghatározza a forgalomképtelen vagyon körét, e szerint forgalomképtelen törzsvagyontárgyak a terek és parkok.

    A rendelet (4) bekezdése kimondja, hogy a forgalomképtelen vagyontárgyak elidegenítésre kötött szerződés semmis.

    A rendelet 9.§.(1) bekezdése alapján a forgalomképtelen vagyon nem apportálható, biztosítékul nem adható, egyéb módon nem terhelhető.

    A bíróság megítélése szerint a földhasználati jog alapítása és bejegyzése a perbeli esetben jogszabályba ütközik, a szerződésben szereplő használati jogosultság ugyanis egyéb megterhelésnek tekinthető, hiszen az alperes számára biztosítaná a Ptk. 156.§. (1) bekezdésében meghatározott jogosultságokat. Erre pedig forgalomképtelen közterület esetében nem kerülhet sor, mert rendelkezési jog gyakorlását jelentené és így alkalmazandó a Ptk. 114.§. (1) bekezdése.

    A Ptk. 114. § (1) bekezdésében írtak szerint, ha jogszabály vagy bírósági határozat a rendelkezés jogát kizárja vagy korlátozza, az e tilalommal, illetőleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis.

    Ezen túlmenően a Ptk. 97.§.(3) bekezdés alapján a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg.

    A bíróság az elővásárlási jog kapcsán egyetért a felperesi állásponttal, azaz elővásárlási jog érvényesen csak forgalomképes ingatlan esetében jöhet léte. Az elővásárlási jog ugyanis nem akkor keletkezik, amikor a föld tulajdonosa ingatlanát el akarja adni, hanem akkor, amikor a földhasználati jog létrejön. Az eladási ajánlat időpontjában csupán az elővásárlási jog érvényesítésére kerül sor, annak realizálása történik.

    A fentiek alapján is érvénytelen a földhasználati jog alapítása és annak bejegyzése, s erre figyelemmel a bíróság megkereset a Földhivatalt annak törlése érdekében.

    A Ptk. 227.§ (2) bekezdés szerint a lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis.

    A bíróság ezen jogalapot nem vizsgálta a részleges semmisségre figyelemmel, illetve arra, hogy a felperes a lehetetlenséget a földhasználati jog és elővásárlási jog kapcsán állította.. A földhasználati jog azonban az ítélet alapján törlésre kerül.

    A Ptk. 201. § (1) bekezdés alapján a szerződéssel kikötött szolgáltatásért - ha a szerződésből vagy a körülményekből kifejezetten más nem következik - ellenszolgáltatás jár.

    A (2) bekezdés szerint, ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja.

    A bíróság a feltűnő aránytalanság vizsgálatát mellőzte figyelemmel arra, hogy a földhasználati jog törlésre kerül, s nincs olyan szolgáltatás és ellenszolgáltatás mely értékaránytalan lenne, s emiatt indokolatlan a szakértő kirendelése.

    A fentiek alapján a bíróság a rendelkező részben írottak szerint határozott, s álláspontja szerint a felek által hivatkozott jogesetek a perbeli esetre nem alkalmazhatóak.

    A bíróság álláspontja szerint a felperes túlnyomó részben pervesztes lett, hiszen a felperes keresetében az eredeti állapot helyre állítását kérte - mely magában foglalja annak lehetőségét, hogy a mélygarázs nem valósulhat meg, illetve annak lehetőségét, hogy a mélygarázs a felperes tulajdonába kerül. Lényegében a per tárgya az esetleges alperesi tulajdon létrejöttének kizárása volt. E körben azonban a felperes teljes egészében pervesztes, csupán a földhasználati jog törlése kapcsán alapos a kereset. Ekként a felperes, az alperes és a beavatkozó részére a Pp.81.§.(1) bekezdése alapján perköltséget (ügyvédi munkadíjat) köteles fizetni.

    Az ügyvédi munkadíj összegét a bíróság a 32/2003.(VIII. 22.) IM r. 3.§. (1) és (2) bekezdés alapján - figyelemmel a (6) bekezdésre - határozta meg (elismerve a jogi képviselők perben kifejtett jelentős közreműködését), figyelemmel arra, hogy a felperes kis részben pernyertes lett, a pertárgy értéke kiemelkedően magas (1,1 milliárd), illetve az ügyben csupán két tárgyalás megtartására került.

    Győr, 2007. október 15.

    . Bertha Andrea
    bíró”
  • 115. jogész 2009. január 30. 20:25
    „Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróság
    18. P.20.088/2007/31.

    A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN !

    A Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróság dr. Bártfai Beatrix ügyvéd által képviselt Sopron Megyei Jogú Város Önkormányzata ( szám alatti) felperesnek - dr. Kicska Gabriella ügyvéd által képviselt ......Kft. (szám alatti) alperes és dr. Szalma Miklós ügyvéd által képviselt Bank Zrt. (szám alatti) beavatkozó ellen eredeti állapot helyreállítása iránt indított perében meghozta a következő

    Ítéletet.

    A bíróság megállapítja, hogy a felperes és az alperes között 2006. január 19. napján létrejött ráépítési jog és földhasználat alapításáról szóló megállapodás földhasználati jog alapításáról szóló rendelkezése érvénytelen

    Az ítélete jogerőre emelkedését követően megkeresi a bíróság a Körzetei Földhivatalt, hogy a soproni hrsz. alatt felvett ingatlanokról a földhasználati jog bejegyzést törölje (III/2.).

    A bíróság az alperest a fentiek tűrésére kötelezi.

    Ezt meghaladóan a bíróság a felperes keresetét elutasítja.

    Kötelezi a bíróság a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 7.000.000,-(hétmillió) Ft + 1.400.000,-(egymillió-négyszázezer) Ft ÁFA, összesen 8.400.000,-(nyolcmillió-négyszázezer) Ft perköltséget.

    Kötelezi a bíróság a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a beavatkozónak 7.000.000,-(hétmillió) Ft + 1.400.000,-(egymillió-négyszázezer) Ft ÁFA, összesen 8.400.000,-(nyolcmillió-négyszázezer) Ft perköltséget.

    Az ítélet jogerőre emelkedését megkeresi a bíróság a Körzeti Földhivatalt, hogy a soproni hrsz alatt felvett ingatlanokról a perindítást törölje.

    Az ítélet ellen a kézbesítéstől számított 15 napon belül a - Győr- Moson -Sopron Megyei Bíróságnál 4 példányban benyújtandó - fellebbezésnek van helye a Győri Ítélőtáblához.

    A bíróság tájékoztatja a feleket, hogy a fellebbezésben előterjesztett kérelem alapján tárgyalás tartását kérhetik a Győri Ítélőtáblától, ha

    ? a fellebbezés csak a kamatfizetésre, a perköltség viselésére vagy összegére, illetve a meg nem fizetett illeték, vagy az állam által előlegezett költség megfizetésére vonatkozik,
    ? a fellebbezés csak az előzetes végrehajthatósággal, a teljesítési határidővel, vagy a részletfizetés engedélyezésével kapcsolatos.
    ? illetőleg a fellebbezés csak az ítélet indokolása ellen irányul.

    A fellebbezéstárgyaláson kívüli elbírálását a felek fellebbezési határidő lejárta előtt előterjesztett közös kérelmükben kérhetik.

    Indokolás

    A bíróság a tárgyalás adatai alapján az alábbi tényállást állapította meg.

    2005. márciusában a felperesi polgármester Sopron Megyei Jogú Város Közgyűlése elé előterjesztéssel élt, a P. téri mélygarázs létesítésére vonatkozó megállapodás kapcsán. Az előterjesztésben szerepelt, hogy az önkormányzat a belváros parkolási gondjainak enyhítésére további mélygarázs építését tartja szükségesnek, s a P. tér alatti mélygarázs megépítésére a T. Rt. jelentkezett. Tartalmazta az előterjesztés, hogy az Önkormányzat, mint tulajdonos azzal a feltétellel járul hozzá a mélygarázs beruházás megvalósításához, amennyiben a mélygarázs a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésével önálló helyrajzi szám alatt kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal elválasztva egymástól a felszín és a ráépítés folytán létrejövő mélygarázs tulajdoni viszonyait. A beruházás megvalósítása során szükségessé válik a felszín rendezése is, melyet a beruházó a mélygarázs megépítésével egyidejűleg saját költségén elvégez. Az előterjesztés szerint a Közgyűlésnek az alábbi kérdésekben kellett döntenie:

    - mint tulajdonosi jogokat gyakorló, ingyenes ráépítési jogot engedjen a megállapodással a T. Rt. javára a soproni hrsz-ú ingatlanon,
    -

    - tekintettel arra, hogy a felszín alatt megvalósuló mélygarázs önálló ingatlanként kerül az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre, szükségessé válhat az önkormányzat tulajdonában maradó telekingatlan terhére (szolgáló telek) és a mélygarázs javára (uralkodó telek) átjárási szolgalmi jog bejegyzése, amennyiben annak műszaki kialakítása szükségessé teszi,
    - járuljon hozzá az önkormányzat ahhoz, hogy a felszínen az önkormányzat tulajdonában maradó ingatlanon a vállalkozó felszíni rendezéssel saját költségén nyilvános parkot, sétálórészt alakítson ki.

    Az előterjesztés mellékletét képezte a felperes és a T. Rt. közötti, ráépítés jog engedéséről szóló megállapodás tervezet, mi szerint a T. Rt. olyan beruházást valósít meg, melynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. téri telek ingatlan alatt. A tervezet a ráépítés szabályainak alkalmazását kizárta és rögzítette, hogy közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló helyrajzi szám alatt kerül telekkönyvezésre, és a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotó részének.

    Sopron Megyei Jogú Váron Önkormányzat Közgyűlése 2005. március 31-én számú határozatával hozzájárult, hogy a P. tér - jelenlegi parkoló alatt - 100 %-s önkormányzati tulajdonban álló felépítménnyel nem rendelkező ingatlan alatt, a T. Rt. saját beruházásban az alépítményt, mélygarázst megvalósítsa, valamint az önkormányzat tulajdonában maradó telekingatlanon a felszín rendezésével parkot, sétáló részt alakítson ki a tulajdonos által meghatározottak szerint.

    2005. május 4-én a felperesi alpolgármester ismét előterjesztéssel élt a közgyűlés irányába. A javaslat szerint a közgyűlésnek döntenie kell a ráépítésről szóló megállapodás megkötéséről és arról, hogy a P. téri mélygarázs esetében is, az üzemeltetésre kapjon felhatalmazást az S. Kft. Az előterjesztés mellékletét képezte a ráépítési jog engedélyezéséről szóló megállapodás, mely a felperes és a T. Rt. között jött volna létre.

    A 2005. május 2-i megállapodás tervezet szerint a ráépítő olyan beruházást valósítana meg, melynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. tér telekingatlan alatt. A tervezet rögzítette, hogy a felperes és a T. Rt., mint ráépítő között közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló helyrajzi szám alatt kerül telekkönyvezésre, továbbá a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotórészének.

    Sopron Megyei Jogú Város Közgyűlése 2005. május 26-án számú határozatával felhatalmazta a polgármestert, hogy a P. téri mélygarázs ráépítés érdekében megállapodást kössön a T. Rt-el, a 2005. május 2-án kelt szerződéstervezetben foglalt tartalommal. Ezen túl a közgyűlés felhatalmazta a polgármestert, hogy a szerződésben, az önkormányzat tulajdonában maradó telekingatlan terhére szolgalmi jogot engedjen az ingatlan-nyilvántartásba mélygarázsként bejegyzésre kerülő ingatlan javára.

    A felperesi önkormányzat 2005. május 6-i közgyűlése számú határozatával felhatalmazta a V. Kft. ügyvezető igazgatóját, hogy a P. téren megvalósuló mélygarázs használatbavételi engedélyének jogerőre emelkedése után az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzést követően, operatív lízingszerződést kössön az épület tulajdonosával.

    2005. szeptember 26-án kelt javaslat szerint a felperesi alpolgármester ismét előterjesztéssel élt a közgyűlés felé. Az előterjesztés szerint a ráépítési jog engedésére szóló megállapodás az önkormányzat és a T. Rt. között nem került aláírásra. Az előterjesztés javasolta, hogy a közgyűlés módosítsa a számú határozatát olymódon, hogy hatalmazza fel a polgármestert, hogy a P. téri mélygarázs építése érdekében ráépítési megállapodást kössön a F. Építő és Szolgáltató Rt. részvételével létrejövő projekt társasággal. Az előterjesztés mellékletét képezte a ráépítési jog engedélyezéséről szóló megállapodás, mely a 2005. május 2. napján kelt megállapodás tartalmával azonos módon szabályozta a felek jogait és kötelezettségeit. Tartalmazta továbbá, hogy a felperes és a ráépítő között a ráépítés következtében közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló helyrajzi szám alatt került telekkönyvezésre, továbbá, hogy a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotórészének. E tervezet is tartalmazta, hogy a ráépítő javára ráépítési jogot engedő nyilatkozat alapján megvalósuló alépítmény, mélygarázs, az Inytv. 12 § a./ pontja alapján a ráépítő kizárólagos tulajdonába kerül.

    A felperes 2005. szeptember 29-i közgyűlése számú határozata a számú határozatot akként módosította, hogy a közgyűlés felhatalmazta a polgármestert, hogy a P. téri mélygarázs építése érdekében ráépítési megállapodást kössön a F. Építő és Szolgáltató Részvénytársaság részvételével létrejövő projekt társasággal, a szerződéstervezet szerint.

    A felperesi közgyűlés számú, valamint az azt módosító számú határozata alapján - mely a polgármestert felhatalmazta a ráépítési megállapodás aláírására - a peres felek 2005. november 30. napján megállapodást írtak alá ráépítési jog engedéséről.

    A megállapodás szerint az alperesi ráépítő kizárólag vállalkozói tőke finanszírozása mellett üzleti konstrukcióban olyan beruházást valósít meg, amelynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. tér telekingatlan alatt. A szerződés rögzítette, hogy a ráépítés megengedésének a célja az, hogy kiküszöböljék a Ptk. 137. - 138§-aiban meghatározott ráépítés lehetséges jogkövetkezményeinek ad hoc alkalmazását. A megállapodás önálló ingatlan kialakításáról szólt, mely alatt azt kell érteni, hogy a szerződő felek között a ráépítés folytán nem jön létre közös tulajdon és, hogy a felek a maguk részéről megadnak minden olyan nyilatkozatot és hozzájárulást,

    amely az önálló ingatlan kialakításához szükséges. A megállapodás szerint a telektulajdon és az alépítmény tulajdonjoga a beruházás azon időszakában is elválik, amikor a ráépítő önálló tulajdonjoggal nem rendelkezik.

    A ráépítési megállapodás III/2./ pontja szerint a szerződés aláírásával, valamint a közgyűlés felhatalmazását kifejező és a hatálybalépést biztosító határozatával a felperes hozzájárulását adja az alperesnek arra, hogy a hrsz.-ú, 6276 m2 alapterületű, közterület rendeltetésű telekingatlan alatt saját forrás igénybevételével a mélygarázst megvalósítsa.

    A szerződés III/3./ pontjában a felek kijelentették, hogy közöttük a ráépítés következtében közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló hrsz. alatt kerül telekkönyvezésre. A felek tudomásul vették, hogy a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotórészének.

    A IV/l./ pontban a felek megállapodtak abban, hogy az ingatlan tulajdonosnak, a ráépítő javára ráépítési jogot engedő nyilatkozata alapján megvalósuló alépítmény, mélygarázs, az Inytv. 12§ a./ pontja alapján az alperes kizárólagos tulajdonába kerül a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésével, és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével.

    A felperesi polgármester 2005. december 14-én kelt levelében kérte a Körzeti Földhivatalt, hogy a felek közti megállapodás alapján a hrsz-ú, 6276 m2 térmértékű, közterület rendeltetésű ingatlanra az alperes javára az ingatlan nyilvántartásba ráépítési jogot jegyezzen be.

    A Körzeti Földhivatal számú határozatával a felperes ráépítési jog bejegyzése iránti kérelmét elutasította, figyelemmel arra, hogy a bejegyeztetni kívánt ráépítési jog az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 16 §-ában, mint bejegyezhető jog nem szerepel.

    A peres felek 2006. január 19-én ráépítési jog és földhasználati jog alapításáról szóló megállapodást kötöttek. Megállapodtak abban, hogy a ráépítő alperes kizárólag vállalkozói tőke finanszírozása mellett üzleti konstrukcióban olyan beruházást valósít meg, melynek célja nyilvános forgalmú mélygarázs megvalósítása a P. tér telekingatlan alatt. A megállapodás célja az, hogy a szerződéssel kiküszöböljék a Ptk 137-138.§-ában meghatározott ráépítés lehetséges jogkövetkezményeinek alkalmazását.

    A szerződés tartalmazta, hogy a szerződő felek a képviselőtestület jóváhagyó határozata alapján kötik meg a szerződést, és hatályon kívül helyezik a 2005. november 30-án kelt megállapodást, ráépítési jog engedélyezéséről.

    A szerződés tartalmazta, hogy a szerződő felek között a ráépítés folytán nem jön létre közös tulajdon, a felek maguk részéről megadnak minden olyan nyilatkozatot és hozzájárulást, mely az önálló ingatlan kialakításához szükséges. Rögzítették, hogy a telektulajdon és az alépítmény tulajdon joga a beruházás azon időszakában is elválik, amikor a ráépítő önálló tulajdon joggal nem rendelkezik.

    A megállapodás III/l./ pontja szerint a felperes tulajdonát képezi a telekalakítás folytán létrejött hrsz-ú ingatlan. A felek tudomással bírtak arról, hogy az ingatlan telekalakítása folyamatban van, és ennek alapján kialakításra kerülnek a helyrajzi számú, kivett közterület megjelölésű, 4068 m2 területű, és a helyrajzi számú, kivett közterület megjelölésű, 2208 m2 nagyságú telekingatlanok.

    A megállapodás III/2./ pontjában foglaltak szerint a szerződés aláírásával, a közgyűlés felhatalmazását kifejező és hatálybalépést biztosító határozatával a felperes hozzájárulását adta az alperesnek arra, hogy a hrsz-ú ingatlanon, valamint a mélygarázshoz szükséges közlekedő felületeket a hrsz-ú telekingatlanon saját forrás igénybevételével a mélygarázst megvalósítsa.

    A felperes a szerződés aláírásával a hrsz-ú ingatlan terhére, illetve a telekalakítás után a soproni hrsz-ú ingatlan egészére, illetőleg a hrsz-ú ingatlan szerződés mellékletét képező változási vázrajzon satírozással megjelölt 50 m2 nagyságú részére földhasználati jogot biztosított a mélygarázs megvalósítása céljából.

    A III/3./ pontban a szerződő felek kijelentették, hogy közöttük a ráépítés következtében közös tulajdon nem keletkezik, mind a telek, mind pedig az alépítmény önálló hrsz. alatt kerül telekkönyvezésre. A felek tudomásul vették, hogy a beruházás megvalósulásáig beépített anyag nem minősül az ingatlan alkotó részének.

    A IV/l./ pont szerint a felperes hozzájárult ahhoz, hogy az alperes javára a hrsz-ú ingatlan, illetőleg a telekalakítás után a hrsz-ú ingatlan egészének terhére, valamint a hrsz-ú ingatlan szerződés mellékletét képező változási vázrajzon satírozással megjelölt 50 m2 nagyságú részére földhasználati jogot jegyezzenek be.

    A IV/2./ pontban megállapodtak abban, hogy a felperesnek az alperes javára ráépítési jogot engedő nyilatkozata alapján megvalósuló alépítmény, mélygarázs, az Inytv. 12§ a./ pontja alapján az alperes kizárólagos tulajdonába kerül a használatbavételi engedély jogerőre emelkedésével, és ingatlan-nyilvántartási bejegyzésével. A felperes hozzájárult ahhoz, hogy a mélygarázsra vonatkozó használatbavételi engedély jogerőre emelkedése után, a jogerősítő záradékkal ellátott használatbavételi engedély egy példányának a földhivatalhoz való benyújtásával, a felperes további nyilatkozata nélkül az alperes tulajdonjogát az Inytv. 12 § a./ pontja alapján az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezzék.

    A megállapodás VIII/1. pontja szerint, a szerződés kölcsönös aláírásával és a felperesi közgyűlés jóváhagyásával lép hatályba. A szerződés rögzítette, hogy a felek a szerződést elolvasás és értelmezés után, mint akaratukkal mindenben megegyezőt, a közgyűlés Kgy számú határozata alapján, annak megfelelően jóváhagyólag aláírták.

    A peres felek által 2006. január 19. napján aláírt ráépítési jog és földhasználati jog alapításáról szóló megállapodás tartalmában - a földhasználati jog alapítását és bejegyzését kivéve - megegyezik a 2005. márciusi T. Rt-el kötendő, a 2005. május 2-i T. Rt-el kötendő, és a 2005. évi ráépítővel kötendő szerződéstervezetek, valamint a felperes és az alperes által 2005. november 30. napján aláírt megállapodás tartalmával, rendelkezéseivel.

    A 2005. márciusában készült T. Rt-el kötendő megállapodás ráépítési jog engedéséről szóló tervezetet a beavatkozó jogi képviselője készítette.

    A 2005. évi ráépítővel kötendő megállapodás tervezetet, továbbá a felek által 2005. november 30-án aláírt ráépítési jog engedéséről szóló megállapodást a felperes Vagyongazdálkodási Irodája készítette.

    A 2006. január 19-i megállapodás rögzítette, hogy az alperes képviseletében dr. ügyvéd jár el. Dr. Á. készítette a 2006. január 19-én aláírt megállapodást oly módon, hogy a 2005. november 30-án aláírt megállapodás rendelkezéseit, tartalmát meghagyta, azt csupán a földhasználati jog alapítására és bejegyzésre szóló szerződéses rendelkezéssel egészítette ki.

    A hrsz-ú, kivett közterület megnevezésű, 4068 m2 területű ingatlan a bejegyzés szerint a felperes tulajdona. Az ingatlant az alperes javára bejegyzett földhasználati jog terheli, a 2006. január 19-én kelt megállapodásban foglaltak szerint.

    A hrsz-ú, kivett közterület megnevezésű, 2208 m2 területű ingatlan a bejegyzés szerint a felperes tulajdona. Az ingatlant az alperes javára bejegyzett földhasználati jog terheli, a 2006. január 19-én kelt megállapodásban foglaltak szerint.

    Sopron Város Önkormányzat 8/1997. (III. 25.) önkormányzati rendelet 1. számú melléklet 502./ pontja szerint a hrsz. alatti ingatlan forgalomképtelen közterület.

    Sopron Megyei Jogú Város jegyzője számú határozatával az alperesnek a felperes tulajdonában lévő és az alperes földhasználati jogával terhelt P. tér hrsz-ú közterületen a kérelemhez csatolt helyszínrajznak, műleírásnak és műszaki terveknek megfelelő - 2 db. OTIS GEN2 COMFORT GS 0892 UO 8 D. típusú, 630 kg. teherbírású személyfelvonót tartalmazó 239 férőhelyes mélygarázs rendeltetésű - építmény építésére, ahhoz kapcsolódóan a térfelszínen felvonó építmény, lépcsőmellvéd falai és növénykazetták elhelyezésére, vízmedence építésére, park kialakítására, valamint a meglévő Petőfi Sándor szobor áthelyezésére, továbbá a felperes tulajdonába lévő és az alperes földhasználati jogával terhelt P. tér hrsz-ú közterületen, a kérelemhez csatolt helyszínrajznak, műleírásnak és műszaki terveknek megfelelő a mélygarázshoz tartozó felhajtó és mellvéd falai építésére az alábbi ütemezéssel:

    I. ütem a P. tér hrsz-ú közterületen 2 db. OTIS GEN 2. COMFORT GS 0892 UO 8 D. típusú, 630 kg. teherbírású személyfelvonót tartalmazó 239 férőhelyes mélygarázs rendeltetésű építmény, ahhoz kapcsolódóan a térfelszínen felvonó építmény, lépcső mellvéd felépítése, továbbá, a hrsz-ú közterületen a mélygarázshoz tartozó felhajtó és mellvéd falai építése,
    II. ütem a P. tér hrsz-ú közterületen az I. ütemben megépített mélygarázs építmény felett a térfelszínen növénykazetták elhelyezése, vízmedence építése, park kialakítása, valamint a meglévő Petőfi Sándor szobor áthelyezése vonatkozásában

    az építési engedélyt megadta.

    Az alperes az építkezést 2006. szeptember 5. napján megkezdte, az építkezés jelenleg is folyamatban van. Az alperes az építmény meghatározott részei vonatkozásában benyújtotta a használatbavételi engedély iránti kérelmet.

    A perbeli szerződéssel a felek szándéka csupán önálló - közterületről nyíló - ingatlan kialakítására irányult, nem irányult a perbeli P. tér elidegenítésére, megterhelésére, s nem a Ptk. szerinti földhasználati jog alapítására irányult.

    ***************

    A felperes keresetlevelében a 2006. január 19. napján kelt ráépítési megállapodást támadta az alábbi jogcímeken:

    A Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján állította, hogy a szerződés érvénytelen, jogszabályba ütközik. Kérte az eredeti állapot helyreállítását.

    A felperes álláspontja szerint a felek által alkalmazott elnevezéstől függetlenül, tartama alapján nem ráépítési jog engedésének, hanem a Ptk. 97 § (2) bekezdése szerinti osztott tulajdont eredményező megállapodásnak minősül a szerződés. A felek írásban megállapodtak a föld, és az építésre kerülő épület tulajdon jogának megosztásában a Ptk. 97 § (2) bekezdésében foglaltak szerint. A felperes hivatkozott arra, hogy a terek az 1990. évi LXV. tv. 79 § (1) bekezdés és (2) bekezdés 6./ pontja alapján az önkormányzat forgalomképtelen törzsvagyonába tartoznak. Hivatkozott arra, hogy a forgalomképtelen vagyontárgyak körébe tartoznak az önkormányzat tulajdonában lévő vagyontárgyak, melyeket az Ötv. és a vagyontörvény megjelöl. A forgalomképtelenségből következik, hogy az ilyen vagyontárgy nem terhelhető meg, nem köthető le. E körben utalt a Ptk. 114 § (1) bekezdésére, mi szerint a rendelkezés jogának a korlátozása jogszabállyal lehetséges. A korlátozással ellentétes rendelkezés semmis. Ez azt jelenti, hogy bármely tulajdonosi részjogosítvány gyakorlásához szükség van önkormányzati rendeletre a forgalomképtelen és korlátozottan forgalomképes vagyontárgyak esetében. Álláspontja szerint a forgalomképtelenség a rendelkezési jog teljes hiányát jelenti, és ez dologi hatályú. Utalt a 8/1997. (III. 25) Ök. sz. rendeletben foglaltakra, mely szerint a hrsz-ú ingatlan forgalomképtelen közterület és a vagyonrendelet kimondja, hogy a forgalomképtelen vagyon nem apportálható, biztosítékul nem adható, egyéb módon nem terhelhető.

    A felperes álláspontja szerint a felek ráépítési megállapodása sérti a 8/1997. (III. 25.) Sopron Város Önkormányzati rendelet 9. § (2) bekezdésében foglaltakat, s miután a rendelet kimondja, hogy a forgalomképtelen törzsvagyon nem terhelhető meg, a használati jog alapítása vagyon megterhelésnek minősül.

    A felperes előadta, hogy a forgalomképtelen vagyon elidegenítése semmis, és elővásárlási jog érvényesen csak átruházható, elidegeníthető, azaz forgalomképes dolgon, vagyontárgyon állhat fenn. A Ptk. 97. § (3) bekezdése szerinti elővásárlási jog olyan jogszabályon alapuló elővásárlási jog, melynek fennállásától a felek eltekinteni nem tudnak. E jog az épület és a föld mindenkori tulajdonosát illeti meg a törvény erejénél fogva. Így a felek megállapodása beleütközik a Ptk. 97 § (3) bekezdésében foglaltakba, s semmis. A szerződés tárgya tehát olyan ingatlan, melyre a törvény előírása ellenére nem jöhet létre jogérvényesen elővásárlási jog.

    Támadta a felperes a szerződést arra hivatkozással, hogy a ráépítési megállapodást a közgyűlés nem tárgyalta, annak megkötését nem hagyta jóvá, a szerződésben hivatkozott 301/2005. (IX. 29) Kgy. számú határozat a felek között 2005. november 30-án megkötött, majd hatályon kívül helyezett megállapodás tartalmát hagyta jóvá. A ráépítési megállapodás tehát az Ötv. 80 § (1) bekezdésébe ütközik.

    Semmisségi okként hivatkozott a felperes arra, hogy a felek a szerződést jogszabály megkerülésével kötötték, a Ptk. 200 § (2) alapján. Jelezte, hogy a jogalkotó célja az önkormányzati törzsvagyonra vonatkozó tulajdonosi jogosultságokat korlátozó jogi szabályozás kialakításával az volt, hogy fokozott védelemben részesítse azon legjelentősebb állami és önkormányzati vagyonrészt, mely az állami vagy önkormányzati feladat ellátáshoz nélkülözhetetlen. Nem lehetett a jogalkotó szándéka az, hogy egy olyan konstrukció megvalósítását tegye lehetővé, mely lényegében, és gyakorlati megvalósulását tekintve a vagyontárgy elidegenítését eredményezi. A megállapodás tehát a Ptk. 173 § (2) bekezdésében, és a 8/1997. (III. 25) számú Sopron Város Önkormányzati rendelet 3§ (4) bekezdésében foglalt elidegenítési tilalmat tartalmazó rendelkezések megkerülésére irányult.

    A felperes keresetében a Ptk. 227 § (2) bekezdésére hivatkozással is a megállapodás érvénytelenségét és eredeti állapot helyreállítását kérte. Álláspontja szerint a szerződés a szolgáltatás lehetetlensége következtében semmis. A megállapodás alapján kötelmi igény keletkezett az osztott tulajdonú ingatlan megvalósítására. A felperes által hivatkozott jogszabályi rendelkezések alapján azonban jogérvényesen a szerződés tárgyát képező ingatlanokon osztott tulajdon nem létesíthető, osztott tulajdonhoz törvényi elemként kapcsolódó földhasználati és elővásárlási jog ugyanis forgalomképtelen ingatlanon nem jöhet létre.

    A felperes a Ptk. 201 § (2) bekezdése alapján is kérte a szerződés érvénytelenségének megállapítását, feltűnő aránytalanság címén. Álláspontja szerint a megállapodás a föld használatba adásáért ellenértéket nem állapít meg, de azt sem rögzíti, hogy a felperes ingyenes biztosítja a föld használatát. Amennyiben a közgyűlés a föld használatát ingyenesen kívánta volna átengedni az alperesnek, úgy erről kifejezett formában, határozat útján kellett volna rendelkeznie. Ilyen határozatot azonban nem hozott, ekként a földhasználat nem lehet ingyenes. A földhasználat ellenértékét a felperes 1,1 milliárd forintban határozta meg.

    Az alperes ellenkérelme a kereset elutasítására, felperes perköltségben marasztalására irányult. Hivatkozott az alperes arra, hogy a felperes jogi képviselője által csatolt meghatalmazás önmagában nem igazolja a felperes keresetindítási jogát. A felperes ugyanis a közgyűlés tulajdonosi jogkörben hozott döntése jogszerűségét is vitatja, ennek megfelelően a kereset indításhoz szükséges a közgyűlés erre felhatalmazó határozata.

    A szerződés érvénytelensége kapcsán hivatkozott arra, hogy az elidegenítés nem azonos magával a rendelkezési jogosultsággal. A tulajdonos rendelkezési joga tágabb kategória és annak egyik részjogosítványát képezi az elidegenítés. A perrel érintett ingatlanok nem kerültek elidegenítésre, azoknak jelenleg is a felperesi önkormányzat a tulajdonosa. A szerződés az ingatlanok tulajdoni viszonyait nem érinti. A rendelkezési jogból fakadó egyéb - elidegenítésen túli - jogosultság gyakorlását a jogszabály nem zárja ki, a forgalomképtelenség a dolog elidegenítését és megterhelését zárja ki. Hivatkozott arra is, hogy a 8/1997. (III. 25) Ök. számú rendelet nem terjed ki a per tárgyát képező szerződésre, a felperes tehát helytelenül hivatkozik a rendeletre. A földhasználati jog alapítása semmilyen módon nem csorbítja az érintett ingatlanok forgalomképességét. A Ptk. 97 § (2) bekezdésén alapuló szerződés egyik nélkülözhetetlen eleme a földhasználati jog és az abban való megállapodás. A földhasználati jog jogszabály rendelkezése alapján jön létre.

    Az alperes előadta, hogy a szerződést nem jogszabály megkerülésével kötötték, a jogszabály megkerülése ugyanis szándékosságot feltételez. Vitatta azt a felperesi állítást, hogy a szerződés gyakorlati megvalósulását tekintve a vagyontárgy elidegenítését eredményezi. Az önkormányzati törzsvagyonnal kapcsolatos jogalkotói cél teljes mértékben megvalósul, hiszen az önkormányzati törzs vagyon nem sérül, az továbbra is fokozott védelemben részesül.

    Az alperes álláspontja szerint a szerződés nem lehetetlen szolgáltatásra irányul, hiszen a földhasználati jog alapítása nem ütközik az ingatlan forgaloképtelen jellegébe. A földhasználati jog létrejötte fogalmilag együtt jár a ráépítési joggal. A felek ilyen rendelkezésének a hiányában egyéként a földhasználati jog törvény alapján létrejön, az bejegyezhető az ingatlan nyilvántartásba.

    A Ptk. 201§ (2) bekezdése kapcsán előadta, hogy a megtámadás elkésett, mert a szerződés megkötésének az időpontjától számított egy éves határidő lejárt, és az sem elhanyagolható körülmény, hogy a felperes és alperes már 2005. november 30-án megállapodást kötött gyakorlatilag ugyanazzal a tartalommal, mint a 2006. január 19. napján megkötött szerződés. A keresetlevelet a megtámadási határidő lejártának napján nyújtották be, azt az alperes 2007. március 5-én vette át, az alperes, tehát a megtámadási határidő lejártát követő 6 hét elteltével értesült először a megtámadásról.

    Ezen túl érdemben is vitatta a megtámadási okot, álláspontja szerint a feltűnő aránytalanság nem áll fenn, figyelembe véve a felek közötti szerződésben is rögzített üzleti konstrukciót. Feltűnő értékkülönbség azért sem áll fenn, mert az alperes nem csak mélygarázs építését vállalta, hanem a feletti területen térfelszín kialakítását, növénykazetták elhelyezését, vízmedence építését, park kialakítását, burkolatba helyezett díszvilágítás megvalósítását. A térfelszín szerződés szerinti kialakításának az értéke meghaladja a nettó 100 millió forintot. Ezen túl az ingyenességről való kifejezett rendelkezés nem feltétele a visszterhesség vélelme kizárásának. Megalapozatlan a felperesnek a földhasználati jog alapítása ellenértékének, a kereseti követelés összegszerűségének meghatározásában hivatkozott módszere. Hivatkozása ugyanis mezőgazdasági hasznosítású ingatlanokkal kapcsolatos szabályokat tartalmaz.

    A fentiek mellett az alperes szerint az eredeti állapot visszaállítása jelen esetben célszerűtlen, és a Ptk. 237 § (2) bekezdésével ellentétes. Az eredeti állapot helyreállítása jelen esetben nem, vagy csak jelentős érdeksérelemmel járhat. A beruházás megkezdődött és nagymértékben előrehaladott.

    A bíróság 5/I. számú végzésével a Bank Zrt. beavatkozását alperesi oldalon engedélyezte.

    A beavatkozó a kereset elutasítását kérte. Hivatkozott arra, hogy a közterület az építési törvény meghatározásából fakadóan olyan földterület, melynek felszínét bárki szabadon használhatja. A közterületi jelleg nem abszolutizálható melynek következtében fogalmilag kizárt lenne felette, vagy alatta építmény építése. Amennyiben egy településen egy földterület felhasználásról kell dönteni, figyelembe kell venni, hogy a helyi önkormányzat az adott terület felhasználását a helyi építési szabályzatban miképp határozza meg. E rendeletre a felperes nem fordított figyelmet. A beavatkozó álláspontja szerint a közterület beépíthetőségének két módja van, ha a közterület forgalomképtelenségét rendelettel megszüntetik, vagy a helyi építési szabályzat és szabályzási terv az építési törvénnyel összhangban a terület övezeti besorolását és ennek alapján felhasználásának módját meghatározza. Hivatkozott az OTÉK rendelkezéseire, melyek a közterületen való építmény elhelyezését szabályozzák. Álláspontja szerint közterület felett vagy alatt építményt elhelyezni szabad, amennyiben azt a helyi építési szabályzat és szabályozási terv lehetővé teszi. E körben hivatkozott a 27/2001. (VII. 5.) ÖK rendelet 10 § (11) bekezdés c./ pontjára, mi szerint a P. tér, szint alatti közparkoló számára kijelölt terület. A beavatkozó álláspontja szerint a mélygarázs építmény megvalósulását jogszabály teszi lehetővé, így az OTÉK. 39 § (1) bekezdése, az Étv. 31§ (1) bekezdés a./ pontja, és az Inytv. 12 § d./ pontja. Így kijelenthető, hogy a közterület alatt létesülő építmények esetében az építmény a közterültre nyíló pincékre irányadó szabályok alapján mindenképpen egyéb önálló ingatlanként jön létre, függetlenül attól, hogy a közterület tulajdonosa a hozzájárulását megadja vagy sem. A tulajdonosnak csak abban kell döntenie, hogy ki valósíthatja meg a föld felszíne alatti építményt.

    A beavatkozó álláspontja szerint a föld felszíne alatti építkezés ténylegesen nem érinti a földrészlet, felszín jogi sorsát, használhatóságát, így a felperes keresete téves jogi állásfoglalásra épül. Megítélése szerint a jog megkerülésével kapcsolatos felperesi érvelésre a jogszabályok elegendő magyarázatot adnak. A jogi lehetetlenséggel kapcsolatos kereseti követelés sem megalapozott. A terhelhetőség kérdésében nem a forgalomképtelenség a vezérlő elv, hanem az adott önálló tulajdonú ingatlan rendeltetésszerű használhatóságának a biztosítása. A közterület alatt elhelyezett mélygarázs rendeltetésszerű használatához arra van szükség, hogy biztosított legyen az építménybe való be és kijutás, természetes személyek és gépjárművek részére egyaránt. A mélygarázsnak közterületi és közúti kapcsolattal kell rendelkeznie. A földhasználati jog törvény erejénél fogva jön létre, közterületen történő építmény elhelyezéséhez kapcsolódó törvényes teher.

    A feltűnő aránytalanság kapcsán - a beavatkozó megítélése szerint - a felperes számítási hibát vétett, ezen túl a mezőgazdasági ingatlanokra vonatkozó szabályokat kívánja alkalmazni. A földhasználati jog ténylegesen a közterület építési célú használatára irányul, melyért használati díjat nem kell fizetni. Az építkezés megvalósulását követően az alperes földhasználata a rendeltetésszerű építmény használatra korlátozódik, amely nem jelent mást, mint a közterületnek a ki- és bejáráshoz szükséges igénybevételét. Ennek térmértéke pedig nem haladja meg az 50 m2-t. A feltűnő aránytalanság feltétele a kölcsönös szolgáltatás, a perbeli esetben azonban a kölcsönös szolgáltatás hiányzik.

    A felperes keresetét akként egészítette ki, hogy a szerződés érvénytelenségének a megállapítása és az eredeti állapot helyreállításának elrendelése mellett kérte, hogy a bíróság a Ptk. 137 § (1) bekezdés alapján állapítsa meg, hogy az épület tulajdon jogát a föld tulajdonosaként a felperes szerzi meg, gazdagodás megtérítése mellett. Álláspontja szerint közterület alá oly módon lehet mélygarázst építeni, hogy azt a közterület tulajdonos létesíti, és nem jön létre osztott tulajdon. Az építésügyi szabályoknak pedig akkor van relevanciája, ha a polgárjogi jogviszony érvényes. Állítása szerint pedig nem a közgyűlési határozat jogszerűségét vitatja.

    A felperes hivatkozott arra, hogy a beavatkozó jogi képviseletét ellátó ügyvédi iroda 2004-2006. években állandó jogi képviseletre irányuló tartós ügyvédi megbízási jogviszonyban állt a felperessel. Kétséget kizáróan megállapítható, hogy a beavatkozó jogi képviselője szerkesztette a közgyűlési határozatok mellékletét képező ráépítési megállapodást, kérte e körben a bíróság intézkedését.

    A felperes álláspontja szerint különböző építési szabályok közigazgatási jogviszonyt létesítenek, polgári jogi jogcímet nem keletkeztetnek. A Ptk. és az építési szabályok között általános és különös viszony nem állapítható meg, mindkét jogszabálycsoport egymástól független önálló jogterületet szabályoz szabályozási tárgya más. Jogi sorsát, szabályozását tekintve nem lehet külön választani az ingatlan felszínét belsejét, légterét, erre a hatályos polgári jog nem ad lehetőséget. Az ingatlan nyilvántartási törvény eljárásjogi normákat szabályoz, így polgári anyagi jogi jogviszonyt, jogcímet nem keletkeztet. A Ptk. nem tesz különbséget a felépítmény, illetve alépítmény szabályozása között. Földhasználati jog önmagában nem létezik.

    Az alperes a kereset-kiegészítés kapcsán hivatkozott arra, hogy a felek között írásbeli szerződés jött létre a ráépítési jog engedéséről és így az alperes polgári jogi szempontból az érintett ingatlan tulajdonosa előzetes írásbeli hozzájárulása alapján jogszerűen építkezett a felperes tulajdonában álló ingatlanon. Miután a felperes a szerződés érvényességét többek között jogszabályba ütközés, jogszabály megkerülése stb. alapján vitatja, ebből a szempontból valamennyi jogszabályt vizsgálni kell, beleértve az építési szabályokat is.

    Az alperesi előadás szerint a közterület olyan földterület, melyet a rendeltetésének megfelelően bárki használhat és az ingatlan nyilvántartás ekként tart nyilván. A közterület rendeltetése pedig különösen a közlekedés biztosítása (utak, terek,) a pihenő és emlékhelyek kialakítása (parkok, köztéri szobrok stb.), közművek elhelyezése. A P. tér, mint önkormányzati törzsvagyon ingatlan-nyilvántartásban is feltüntetett funkcióját tehát a mélygarázs megépítését követően is betölti, a közérdek semmilyen módon nem sérül.

    Az elővásárlási jog pedig olyan jogosultság, amely akkor érvényesíthető, ha a tulajdonos el kívánja adni az ingatlanát. Az alperes elővásárlási jogának gyakorlása ugyanakkor a felperesi felróható magatartástól, a forgalomképtelen vagyon eladásától függ. Erre a felperes a Ptk. 4 § (4) bekezdése alapján nem hivatkozhat.

    Ezen túl az alperes megítélése szerint a felperes semmilyen nyilatkozatot nem tett arra vonatkozóan, hogy az eredeti állapot helyreállítása címén milyen módon kívánna az alperessel elszámolni. A felperesnek az eredeti állapot helyreállítására vonatkozó követelése a rosszhiszeműségen felül egyébként is sérti az okszerű gazdálkodás követelményét.

    Az alperes álláspontja szerint a kereset kiterjesztés folytán a felperes kereseti kérelme lehetetlenre irányul, mert egyidejűleg kéri az érvénytelenség megállapítását és az eredeti állapot helyreállítását, és a ráépítés szabályainak alkalmazásával a mélygarázsnak a felperes tulajdonába adását a gazdagodás alperes részére történő megtérítése mellett.

    A beavatkozó a kereset-kiterjesztésre nyilatkozva előadta, hogy a magyar jogi szabályozás a tulajdonjog terjedelme kapcsán azt a megoldást fogadja el, mi szerint a tulajdonjog terjedelme, rendeltetéstől függő, azaz a tulajdonjog addig terjed a felszín alatt és felett is, ameddig a tulajdonosnak a dolog használatához fűződő érdeke ezt indokolttá teszi.

    A beavatkozó szerint a rendeltetésénél fogva beépíthető ingatlanra vonatkozó tulajdonjog addig fog terjedni, ameddig azt, az épület rendeltetésszerű használhatóságához, állékonyságához fűződő tulajdonosi érdek is igényli. Miután a közterületi ingatlan nem beépíthető, ezért rendeltetésénél fogva a tulajdonosi érdek a felszínhez kapcsolódik, így a közterületi tulajdonos, tulajdon jogának terjedelme is csak a felszínre terjed ki. A felszín feletti és alatti részekre pedig csak olyan mértékig terjed ki, amilyen mértékig a felszín bárki általi használata azt igényelni fogja. A rendeltetés változatlanul hagyása folytán a tulajdonos nem adhat meghatalmazás a közterület alatti részek beépítésére, mert arra a tulajdonjoga nem terjed ki. A közterületnek nincs alkotórészi kapcsolata, nem jön létre osztott tulajdon, a közterület és az épület esetében, a beépítéssel új tulajdon jön létre, mely eredeti szerzés módjára tekintettel nem a közterület tulajdonosától származott. A felperesnek nem az osztott tulajdon létrejöttéhez, hanem az ingatlan közterület építkezés céljára történő igénybevételéhez kellett hozzájárulnia. Ezen túl a földhasználati (az építmény rendeltetésszerű használhatóságához fűződő törvényes érdeke alapján) és az elővásárlási jog törvényből fakad, az nem a felperes szolgáltatása.

    A felperes az eredeti állapot helyreállítására vonatkozó kérelmét vagylagosan módosította oly módon, hogy miután az építmény jelenleg nem létezik, mivel jogerős használatbavételi engedély nem áll rendelkezésre, így a megállapodás érvénytelensége esetén nem alkalmazhatóak a Ptk. 137-138.§. rendelkezései, hanem a beépítésre került anyagok a föld alkotórészének minősülnek. Ennek alapján kérte, hogy a bíróság az eredeti állapotot állítsa helyre a földhasználati jog törlése mellett, s a felperes megtéríti azt, amivel az anyagok beépítése következtében gazdagodott.

    A felperes a feltűnő aránytalanság és eredeti állapot helyre állítása vonatkozásában előterjesztett keresete kapcsán szakértő kirendelését kérte.

    A felperes álláspontja szerint azt, hogy magántulajdonban álló pince közterület alatt helyezkedjen el nem az Inytv. hanem a Ptk. rendelkezései zárják ki. A közterület használatra vonatkozó önkormányzati rendeletek is csak olyan eszközök elhelyezését teszik lehetővé, amelyek bármikor eltávolíthatók az eredeti állapot helyreállítása mellett. A beavatkozó által hivatkozott jogszabályok semmilyen formában nem támasztják alá azt, hogy közterület esetében nem állhat fenn alkotórészi kapcsolat. A felperes álláspontja szerint - melyet a Ptk. kommentár is tartalmaz - a közterületre, tehát nem a telekre nyíló pince nem alkotórésze a földnek így önállóan szerepel a földnyilvántartásban. Ha a kijárata a földrészleten van a földhöz, tartozik. Ezen szabályozás ingatlan nyilvántartási leképeződések az Inytv. 12 § d./ pontjában írt rendelkezés. Hangsúlyozta a felperes, hogy a közterültről nyíló pince nem azonos a közterület alatt lévő pincével.

    *****************

    Felperes keresete az alábbiak szerint részben alapos.

    A bíróság vizsgálta azon alperesi hivatkozást, mely szerint a felperes nem igazolta keresetindítási jogát, hiányzik e vonatkozásban a közgyűlési határozat.

    Az 1990. évi LXV. tv. (Ötv.) 9. § (1) bekezdése alapján az önkormányzat jogi személy. Az önkormányzati feladat- és hatáskörök a képviselő-testületet illetik meg. A képviselő-testületet a polgármester képviseli.

    Az Ötv. deklarálja, hogy a képviselő testületet a polgármester képviseli. A polgármester tehát a testület törvényes képviselője. Ebből következik, hogy a polgármester a képviseletre külön meghatalmazás nélkül jogosult. Ez azonban nem jelenti a képviselő-testület hatásköreinek gyakorlását.

    Az Ötv. rendelkezései nem utalják a képviselőtestület át nem ruházható hatáskörébe a perindítási jogosultságot, azaz azt a lehetőséget, hogy szerződéseket az önkormányzat megtámadjon bíróság előtt. Erre figyelemmel a polgármester, mint képviselő, jogosult meghatalmazást adni a perindítás kapcsán, pert indítani.

    A bíróság az alépítmény, mélygarázs kapcsán az alábbi jogszabályokra volt figyelemmel a jogvita elbírálása során.

    A Ptk. 97. § (1) bekezdés szerint az épület tulajdonjoga a földtulajdonost illeti meg.

    A (2) bekezdés értelmében az építkezőt illeti meg az épület tulajdonjoga, ha törvény vagy a földtulajdonossal kötött írásbeli megállapodás így rendelkezik.

    A (3) bekezdés alapján a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg.

    A Ptk. 137. § (1) bekezdés alapján, ha valaki anélkül, hogy erre jogosult lenne, idegen földre épít, az épület tulajdonjogát a földtulajdonos szerzi meg, köteles azonban gazdagodását a ráépítőnek megfizetni. A bíróság a földtulajdonos kérelmére a ráépítőt kötelezheti a földnek, illetőleg - ha a föld megosztható - a föld megfelelő részének a megvásárlására.

    A (2) bekezdés szerint a ráépítő szerzi meg a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének tulajdonjogát, ha az épület értéke a földnek, illetőleg a föld megfelelő részének értékét lényegesen meghaladja. A bíróság a földtulajdonos kérelmére azt is megállapíthatja, hogy a ráépítő csak az épület tulajdonjogát szerezte meg; ebben az esetben a ráépítőt a földön használati jog illeti meg.

    Az 1997. évi CXLI. tv (Inytv.) 12. § alapján, a földrészleten kívül önálló ingatlannak kell tekinteni:

    a) az épületet, a pincét, a föld alatti garázst és más építményt, ha az nem vagy csak részben a földrészlet tulajdonosának a tulajdona (a továbbiakban: önálló tulajdonú épület),

    d) a közterületről nyíló pincét (föld alatti raktárt, garázst stb.) függetlenül annak rendeltetésétől [a)-d) pontok szerinti ingatlanok együtt: egyéb önálló ingatlan].

    A bíróság összefüggésében vizsgálva a fenti rendelkezéseket (ráépítés, osztott tulajdon létrejötte, ingatlan-nyilvántartási önálló ingatlanként bejegyezhető pince, garázs), arra az álláspontra helyezkedett, hogy a perbeli közterület és önállóan nyilvántartandó pince (garázs) kapcsolatát - a felperes álláspontjával szemben - nem osztott tulajdonként és ráépítésként kell elbírálni, hanem egy speciális tulajdoni formaként.

    A bíróság elfogadta azon jogi álláspontot, mely dr. Kampis György Telekkönyvi Jog című 1963. évi kiadványában is kifejtésre került.

    A jogi álláspont szerint a korábbi telekkönyvi rendszernek nem voltak tárgyai a mindenki által szabadon használható közterületek: az országutak, dűlőutak, utcák, és terek, továbbá a folyók, patakok és a természetes tavak medre. Ezek a területek korábban kizárólag állami tulajdonban voltak, e emiatt forgalomképtelenek, vagyis mindaddig, amíg a mondott célra szolgálnak, ezekre senki, szinte semmiféle jogot nem szerezhetett, telekkönyvi szempontból tehát tulajdonképpen nem is voltak ingatlanok, azokat a társadalom tagjai egyformán használhatták a rendeltetésének megfelelő célra. Ha azonban a nem telekkönyvezett közterület rendeltetése megváltozott, telekkönyvezni lehetett és kellett.

    Önálló ingatlanként lehetett telekkönyvezni nem csak a föld felszíne fölé emelkedő épületeket (lakóházat, raktárt stb.), hanem a föld mélyébe nyúló építményeket (pincéket, garázst stb.) is, ha ezek építtetőit földhasználati jog illette meg arra a földrészletre, amelyen a pince bejárata volt, és arra a földrészletre is, amely alá nyúlott a pince. Egyébként az a pince, amelynek bejárata a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílott, a földrészlet alkotórésze, és mint ilyen nem telekkönyvezhető önálló ingatlanként, hanem csak a földrészlet művelési ágánál tüntették fel. Ha az ilyen pince más tulajdonában álló ingatlan alá is átnyúlott, akkor is annak a földrészletnek az alkotórésze, amelyen a bejárata volt (vagyis ilyen esetben sem önálló ingatlan). Arra a földrészletre azonban, amely alá átnyúlott, a pince mindenkori tulajdonosát megillető - pince létesítésére vonatkozó - telki szolgalmi jogot kellett alapítani, és a telekkönyve bejegyeztetni.

    A jogi álláspont szerint a fentiekkel szemben a közterületről nyíló pince más megítélés alá esett, éppen a közterület jelleg miatt. Az ilyen pince (garázs) a föld felszínéből nem foglalt el semmit, mert a bejárata rendszerint valamely hegynek a közterülettel érintkező lejtős oldalába volt bevágva, és a hegy alá nyúlott. A pince tulajdonosának nem volt használati joga sem arra a területre, amelyről a bejárat nyílott, sem arra, amely alá nyúlott, de használati jogra nem is volt szükség. Azt a területet ugyanis, amelyről a bejárat nyílott, mindenki használhatta, és a pince használatával nem járt együtt az, hogy ennek a területnek a használatából másokat ki kellett volna zárni. Nem volt szükség használati jogra, arra a területre vonatkozóan sem, amely alá nyúlott a pince, mert - rendszerint mélyen a föld felszíne alatt lévén - használata a felette lévő terület használatát nem befolyásolta Ezekre az adottságokra figyelemmel önként kínálkozott, hogy az ilyen pince önálló ingatlanként legyen telekkönyvezhető. Ez az eset - ha kiépített pincéről (garázsról) van szó - az épület-tulajdonjognak a Ptk.-ában nem szabályozott, speciális változata.

    A fentiekre figyelemmel a bíróság megítélése szerint a jelenleg - és a szerződés megkötésekor - hatályos jogszabályi rendelkezések különbséget tesznek felépítmény és alépítmény esetben, de csak és kizárólag közterület jellegű ingatlan alá történő építkezés esetében. Ennek kapcsán a korábbi jogi szabályozás nem változott.

    A bíróság tehát, a felek megállapodását, mint speciális tulajdoni forma létrehozását vizsgálta.

    A felek megállapodása a bíróság megítélése szerint nem osztott tulajdon létrehozására, ráépítésre irányult - a megállapodás elnevezésétől - függetlenül, hanem a fentebb ismertetett speciális tulajdon létrehozására. Ezt igazolja a szerződésben az Inytv. 12. §-ára történő hivatkozás, az alperes, valamint a beavatkozó nyilatkozata, mely szerint önálló tulajdoni forma létrehozása volt a cél., s a meghallgatott tanúk vallomása is erre utal.

    Dr. K. B-né és dr. K. Á. tanúk elmondták, hogy soha fel nem merült, hogy a P. tér más tulajdonába kerülne, csak arról volt szó, hogy a garázs önálló helyrajzi számra kerül.

    A fentiekre figyelemmel a felperesnek csak ahhoz kellett hozzájárulnia, hogy a beruházás - építkezés - megkezdődjön, az alperes építkezhessen. Ezt a hozzájárulást azonban semmiféle jogi rendelkezés nem zárja ki, sőt a 253/1997.(XII. 20.) Korm. r. (OTÉK) 1. § (1) bekezdés szerint területet felhasználni, továbbá telket alakítani, építményt, építményrészt, épületegyüttest építeni, átalakítani, bővíteni, felújítani, helyreállítani, korszerűsíteni és lebontani, elmozdítani, a rendeltetését megváltoztatni (a továbbiakban együtt: építési munka), és ezekre hatósági engedélyt adni e rendelet és mellékletei, valamint a helyi településrendezési eszközök (a helyi építési szabályzat és a szabályozási terv) rendelkezései szerint szabad.

    Az OTÉK 39.§ (1) bekezdés alapján, közterületen építményt elhelyezni csak a helyi építési szabályzat alapján szabad.

    Az OTÉK 40.§ (4) bekezdés szerint a közterület felett vagy alatt építmény, építményrész a közterület tulajdonosának, kezelőjének hozzájárulásával helyezhető el, ha az a közterület, illetőleg annak két oldalán fekvő építmények rendeltetésszerű használatát nem zavarja, biztonságát nem veszélyezteti.

    A fenti jogszabályok adják meg az építkezés lehetőségét - a közterület tulajdonosának hozzájárulása mellett.

    A bíróság álláspontja szerint a felperes az építkezéshez történő hozzájárulást megadta. A felperesi közgyűlés ugyanis 148/2005.(V. 26.) Kgy. számú, és az azt módosító 301/2005. (IX. 29.) Kgy. számú határozatával engedélyt adott az építkezésre az alperes számára. A határozatot a közgyűlés nem változtatta meg, hatályon kívül nem helyezte, az engedélyt nem vonta vissza, csupán az építtető személyének megválasztásában döntött. A felek szerződése is tartalmaz utalást arra, hogy mely közgyűlési határozat képezi az engedély alapján. Az a tény, hogy perbeli - támadott - szerződés a korábbi megállapodást hatályon kívül helyezte, a közgyűlési határozat hatályon kívül helyezését nem jelenti.

    A fentiek alapján az építkezés engedélyezése, annak megvalósítása nem ütközik jogszabályba, nem jogszabály megkerülésével kötötték az építkezés engedélyezése kapcsán a megállapodást. Ekként a Ptk. 200.§.(2) bekezdésében írt feltételek nem valósulnak meg, a szerződés az építkezés megengedése kapcsán érvényes, s indokolatlan szakértő kirendelése az eredeti állapot helyreállítása kapcsán.

    Nincs olyan jogszabályi korlátozás, mely elzárna az Önkormányzatokat attól, hogy a forgalomképtelen közterület kapcsán engedélyezzék az Inytv. 12.§. d./ pontja szerinti. építkezést. Önmagában az építkezés a közterület kapcsán terhet nem jelent, hiszen a közterület használhatósága, funkciója nem változik, nem kerül ki a felperes tulajdonából, azt továbbra is bárki használhatja. A bíróság álláspontja szerint a felperes azzal, hogy az alperes általi építkezéshez hozzájárult, a tulajdonában álló ingatlannal nem rendelkezett, rendelkezési jogát nem gyakorolta. Ekként a hozzájárulás alapján kötött szerződés jogszabályba nem ütközik.

    A fentieket támasztja alá a 14/2006.(VI. 1.) Sopron Város Önkormányzat r. 3.§. 1./ pontja is, mi szerint közterület az ingatlan-nyilvántartásban önkormányzati tulajdonként nyilvántartott földrészlet közhasználatra szolgáló része, beleértve a közutakat (és a fölötte lévő légteret a beépítés magasságáig).

    Nem helyálló a felperes 13. számú beadványa 15. oldal utolsó bekezdésében írt kommentárra hivatkozás : ,, a Ptk. kommentár kimondja, hogy közterületre - tehát nem telekre - nyíló pince nem alkotórésze a földnek, így önállóan szerepel a földnyilvántartásban. Ha a kijárata a földrészleten van: a földhöz tartozik. Ezen szabályozás ingatlan-nyilvántartási leképződések az Inytv. 12.§.d./ pontjában írt rendelkezés". Ezzel szemben ugyanis a Ptk. kommentár azt mondja, hogy a pince attól függően alkotórése a teleknek, hogy önállóan ingatlan-nyilvántartásba vehető-e vagy sem. Az a pince, amelynek bejárata a pince tulajdonosának tulajdonában álló földrészletről nyílik, a földrészlet alkotórésze, a közterületre nyíló pince - miután önálló tárgya lehet az ingatlan-nyilvántartásnak - nem alkotórész. Ebből a szempontból nincs különbség a telek és a közterület fogalom között - a perbeli esetben a közterület - a garázs szempontjából a telek.

    ************


    A földhasználati jog kapcsán a bíróság az alábbiakra volt figyelemmel.

    A Ptk. 200. § (2) alapján semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.

    A Ptk. 239.§.(1) bekezdése szerint a szerződés részbeni érvénytelensége esetén az egész szerződés csak akkor dől meg, ha a felek azt az érvénytelen rész nélkül nem kötötték volna meg.

    A bíróság megítélése szerint a felek szerződési akarata a beruházás megvalósítására irányult, ez volt az elsődleges cél, s lényegében az ehhez kapcsolódó bejegyzett - Ptk. szerinti - földhasználati jogban megállapodás nem történt.

    A Ptk. 155.§. szerint, ha az épület tulajdonjogát az építkező szerzi meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre (földrészletre) használati jog illeti meg (földhasználati jog).

    A Ptk. 156.§. (1) bekezdés értelmében a megállapodáson vagy bírósági határozaton alapuló földhasználati jogánál fogva az épület tulajdonosa jogosult a föld (földrészlet) használatára, hasznai szedésére, valamint köteles viselni az ennek fenntartásával járó terheket.

    Mind a beavatkozó, mind az alperes arra hivatkozott, hogy a földhasználati jog az építkezés idejére szólt, s a beruházás megvalósulását követően változni fog.

    A földhasználati jog azonban a fenti rendelkezések alapján nem jöhet létre csupán építkezés idejére.

    A bíróság megítélése szerint a felek által alapított ,,földhasználati jog,, nem a fenti szabályok szerinti jogosultságot jelenti, legfeljebb területhasználatot jelenthet. Ezt erősíti mind az alperes, mind a beavatkozó nyilatkozata, akik szerint a földhasználat az építkezés idejére szól, s annak befejezését követően változni fog a terjedelme. A bíróság által meghallgatott dr. K. B-né és dr. K. Á. tanúk pedig az alperessel és a beavatkozóval egyezősen nyilatkoztak a használati jogosultság terjedelme kapcsán.

    A Ptk. szerint földhasználatban tehát a felek nem is állapodtak meg, s ekként a részleges érvénytelenség nem eredményezheti az egész szerződés megdőlését.

    A fentebb kifejtettek értelmében pedig a perbeli esetben (speciális tulajdoni forma) földhasználati jogra nincs is szükség - a közterület jelleg miatt. Annak bejegyzése tehát indokolatlan.

    Ezen túlmenően a Ptk. 200. § (2) alapján semmis az a szerződés, amely jogszabályba ütközik, vagy amelyet jogszabály megkerülésével kötöttek, kivéve, ha ahhoz a jogszabály más jogkövetkezményt fűz. Semmis a szerződés akkor is, ha nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközik.

    Vizsgálat tehát a bíróság azt, hogy a földhasználat alapítása, bejegyzése - a perbeli esetben - megfelel-e a jogszabályoknak.

    A Ptk.173. § (1) bekezdés szerint forgalomképtelenek
    a) a kizárólag állami tulajdonban álló dolgok,
    b) törvényben meghatározott más dolgok.

    A (2) bekezdés szerint a forgalomképtelen dolgok elidegenítése semmis.

    A Ötv. 78. § (1) bekezdés alapján a helyi önkormányzat vagyona a tulajdonából és a helyi önkormányzatot megillető vagyoni értékű jogokból áll, amelyek az önkormányzati célok megvalósítását szolgálják.

    A (2) bekezdés szerint az önkormányzati vagyon külön része a törzsvagyon, amelyet a többi vagyontárgytól elkülönítve kell nyilvántartani.

    A 79.§ (1) bekezdés szerint törzsvagyonnak az az önkormányzati tulajdon nyilvánítható, amely közvetlenül kötelező önkormányzati feladat- és hatáskör ellátását vagy a közhatalom gyakorlását szolgálja.

    A (2) bekezdés alapján a törzsvagyon körébe tartozó tulajdon vagy forgalomképtelen, vagy korlátozottan forgalomképes:
    a) forgalomképtelenek a helyi közutak és műtárgyaik, a terek, parkok - a 68/D. §-ban foglalt kivétellel - és minden más ingatlan és ingó dolog, amelyet törvény vagy a helyi önkormányzat forgalomképtelennek nyilvánít.

    Sopron Megyei Jogú Város 8/1997.(III25.) Önkormányzati rendelet 1.§ (3) bekezdés d./ pontja értelmében a rendelet hatálya nem terjed ki az önkormányzati tulajdonban lévő közterületek tulajdonjogot nem érintő hasznosítására.

    A rendelet 3.§.(1) bekezdés b./ pontja azonban meghatározza a forgalomképtelen vagyon körét, e szerint forgalomképtelen törzsvagyontárgyak a terek és parkok.

    A rendelet (4) bekezdése kimondja, hogy a forgalomképtelen vagyontárgyak elidegenítésre kötött szerződés semmis.

    A rendelet 9.§.(1) bekezdése alapján a forgalomképtelen vagyon nem apportálható, biztosítékul nem adható, egyéb módon nem terhelhető.

    A bíróság megítélése szerint a földhasználati jog alapítása és bejegyzése a perbeli esetben jogszabályba ütközik, a szerződésben szereplő használati jogosultság ugyanis egyéb megterhelésnek tekinthető, hiszen az alperes számára biztosítaná a Ptk. 156.§. (1) bekezdésében meghatározott jogosultságokat. Erre pedig forgalomképtelen közterület esetében nem kerülhet sor, mert rendelkezési jog gyakorlását jelentené és így alkalmazandó a Ptk. 114.§. (1) bekezdése.

    A Ptk. 114. § (1) bekezdésében írtak szerint, ha jogszabály vagy bírósági határozat a rendelkezés jogát kizárja vagy korlátozza, az e tilalommal, illetőleg korlátozással ellentétes rendelkezés semmis.

    Ezen túlmenően a Ptk. 97.§.(3) bekezdés alapján a földtulajdonost az épületre, az épület tulajdonosát pedig a földre elővásárlási jog illeti meg.

    A bíróság az elővásárlási jog kapcsán egyetért a felperesi állásponttal, azaz elővásárlási jog érvényesen csak forgalomképes ingatlan esetében jöhet léte. Az elővásárlási jog ugyanis nem akkor keletkezik, amikor a föld tulajdonosa ingatlanát el akarja adni, hanem akkor, amikor a földhasználati jog létrejön. Az eladási ajánlat időpontjában csupán az elővásárlási jog érvényesítésére kerül sor, annak realizálása történik.

    A fentiek alapján is érvénytelen a földhasználati jog alapítása és annak bejegyzése, s erre figyelemmel a bíróság megkereset a Földhivatalt annak törlése érdekében.

    A Ptk. 227.§ (2) bekezdés szerint a lehetetlen szolgáltatásra irányuló szerződés semmis.

    A bíróság ezen jogalapot nem vizsgálta a részleges semmisségre figyelemmel, illetve arra, hogy a felperes a lehetetlenséget a földhasználati jog és elővásárlási jog kapcsán állította.. A földhasználati jog azonban az ítélet alapján törlésre kerül.

    A Ptk. 201. § (1) bekezdés alapján a szerződéssel kikötött szolgáltatásért - ha a szerződésből vagy a körülményekből kifejezetten más nem következik - ellenszolgáltatás jár.

    A (2) bekezdés szerint, ha a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között anélkül, hogy az egyik felet az ajándékozás szándéka vezetné, a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy az értékkülönbség, a sérelmet szenvedő fél a szerződést megtámadhatja.

    A bíróság a feltűnő aránytalanság vizsgálatát mellőzte figyelemmel arra, hogy a földhasználati jog törlésre kerül, s nincs olyan szolgáltatás és ellenszolgáltatás mely értékaránytalan lenne, s emiatt indokolatlan a szakértő kirendelése.

    A fentiek alapján a bíróság a rendelkező részben írottak szerint határozott, s álláspontja szerint a felek által hivatkozott jogesetek a perbeli esetre nem alkalmazhatóak.

    A bíróság álláspontja szerint a felperes túlnyomó részben pervesztes lett, hiszen a felperes keresetében az eredeti állapot helyre állítását kérte - mely magában foglalja annak lehetőségét, hogy a mélygarázs nem valósulhat meg, illetve annak lehetőségét, hogy a mélygarázs a felperes tulajdonába kerül. Lényegében a per tárgya az esetleges alperesi tulajdon létrejöttének kizárása volt. E körben azonban a felperes teljes egészében pervesztes, csupán a földhasználati jog törlése kapcsán alapos a kereset. Ekként a felperes, az alperes és a beavatkozó részére a Pp.81.§.(1) bekezdése alapján perköltséget (ügyvédi munkadíjat) köteles fizetni.

    Az ügyvédi munkadíj összegét a bíróság a 32/2003.(VIII. 22.) IM r. 3.§. (1) és (2) bekezdés alapján - figyelemmel a (6) bekezdésre - határozta meg (elismerve a jogi képviselők perben kifejtett jelentős közreműködését), figyelemmel arra, hogy a felperes kis részben pernyertes lett, a pertárgy értéke kiemelkedően magas (1,1 milliárd), illetve az ügyben csupán két tárgyalás megtartására került.

    Győr, 2007. október 15.

    . Bertha Andrea
    bíró”
  • 114. jogész 2009. január 30. 20:22
    „Győri Ítélőtábla
    Pf.II.20.426/2007/9.

    A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

    A Győri Ítélőtábla a Sárhegyi és Társai Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Bártfai Beatrix ügyvéd) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek a dr. Kicska Gabriella Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Kicska Gabriella ügyvéd) által képviselt alperes neve (alperes címe) alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében, melybe az alperes pernyertességének előmozdítása végett beavatkozott a Szalma & Partnerei Ügyvédi Iroda ( ügyintéző: dr. Szalma Miklós ügyvéd) által képviselt Alperesi beavatkozó a Győr-Moson-Sopron Megyei Bíróság 2007. október 15. napján kelt P.20.088/2007/31. számú ítélete ellen a felperes által 32. és 37., valamint az alperes által 33. és 38. sorszám alatt előterjesztett fellebbezés folytán meghozta az alábbi

    Í T É L E T E T:

    Az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet helybenhagyja.

    Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 1.500.000. (Egymillió - ötszázezer) Ft, a beavatkozónak pedig 1.000.000. (Egymillió) Ft másodfokú perköltséget.

    Ez ellen az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

    I N D O K O L Á S :

    A felperesi önkormányzat a belváros parkolási gondjainak enyhítése érdekében mélygarázs létesítését látta szükségesnek. Ezért a képviselőtestület a 83/2005. (III.31.) Kgy.számú határozatával hozzájárult ahhoz, hogy az akkor a helység 1-i ...hrsz. alatt nyilvántartott, kizárólagos tulajdonát képező közterület (... tér) alatt a perben nem szereplő "A" Rt. a mélygarázst saját költségviselése mellett, saját beruházásában megvalósítsa. Ezután a 148/2005. (V.26.) Kgy.számú határozatával felhatalmazta a polgármestert, hogy a mélygarázs létesítése érdekében a szükséges, a határozati javaslat mellékletét képező szerződést az "A" Rt-vel megkösse.

    A szerződéskötésre azonban nem került sor. Ezért a képviselőtestület a 301/2005. (IX.29.) Kgy.számú határozatával a 148/2005. (V.26.) Kgy.számú határozatát akként módosította, hogy a megállapodást - az előterjesztés mellékletét képező tartalommal - a perben szintén nem szereplő "B" Rt. részvételével létrejövő projekttársasággal kössék meg.

    Ennek alapján a felperes polgármestere 2005. november 30-án a mélygarázs megvalósítása céljából szerződést kötött az alperessel. A szerződés alapján a felperes hozzájárult ahhoz, hogy az alperes a helység 1-i 1... hrsz-ú közterület alatt kizárólagosan saját forrásból, illetve bankhitel igénybevételével üzleti alapon működő, nyilvános parkolást biztosító többszintes mélygarázst létesítsen. A felek a Ptk.137-138.§-ainak alkalmazását kizárták, és megállapodtak abban, hogy a megvalósult mélygarázs a használatbavételi engedély beszerzését követően az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 12.§. a/ pontjának megfelelően önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel az alperes kizárólagos tulajdonába kerül, vagyis így a föld és az alépítmény tulajdonjoga egymástól elválik.

    2005. december 14-én a felperes kezdeményezte, hogy a helység 1-i ... hrsz-ú ingatlanra az illetékes földhivatal az alperes javára ráépítési jogot jegyezzen be. A ... Körzeti Földhivatal azonban a kérelmet a 2005. december 21-én kelt 47.546/2005.12.20. számú határozatával - ilyen bejegyezhető jog hiányában - elutasította. Ezután a felek 2006. január 19-én korábbi, 2005. november 30-án megkötött szerződésüket hatályon kívül helyezték, és a mélygarázs megvalósítása érdekében újabb, a korábbival nagyrészt azonos tartalmú megállapodást kötöttek egymással. Rögzítették, hogy a helység 1-i ... hrsz-ú ingatlan megosztása folyamatban van, a telekalakítás eredményeként a ... m2 területű, helység 1-i 1 és a ... m2 területű 2 hrsz-ú ingatlan jön létre. A felperes hozzájárult ahhoz, hogy az alperes az ingatlanok alatt a mélygarázst megvalósítsa, és ennek érdekében - új elemként - a megvalósítandó helység 1-i 1 hrsz-ú ingatlanból .. m2 nagyságú részre, valamint a 2 hrsz-ú ingatlan egészére az alperes javára földhasználati jogot biztosított. A Ptk.137-138.§-ainak alkalmazását a felek - korábbi megállapodásukkal egyezően - kizárták, és megállapodtak abban, hogy a megvalósult mélygarázs a használatbavételi engedély beszerzését követően az Inytv.12.§. a/ pontja alapján önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéssel az alperes kizárólagos tulajdonába kerül, vagyis a föld és az alépítmény tulajdonjoga egymástól elválik.

    A földhivatal a szerződés alapján a földhasználati jogot az alperes javára az érintett ingatlanokra az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezte. Ezt követően az alperes beszerezte a szükséges építési engedélyt, majd 2006. őszén megkezdte a mélygarázs kivitelezési munkáit.

    A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy a felek között 2006. január 19-én létrejött szerződés, valamint - érvénytelenségének megállapíthatósága esetében - az általa hatályon kívül helyezett 2005. november 30-án megkötött szerződés érvénytelenek. Kérte az alperes javára bejegyzett földhasználati jogok törlését. Emellett feltételesen arra az esetre, ha az alperes a jogerős használatbavételi engedélyt időközben a per alatt megszerezné, kérte annak megállapítását, hogy a mélygarázs a tulajdonát képezi, ugyanakkor nem ellenezte, hogy őt a bíróság gazdagodása megtérítésére kötelezze. Arra hivatkozott, hogy a szerződések a Ptk.97.§. (2) bekezdésének megfelelően osztott tulajdon létesítésére irányulnak, melynek szükségképpeni eleme, hogy az épület tulajdonosát az érintett földrészleteken földhasználati és elővásárlási jog illesse meg. A perbeli ingatlanok azonban köztér rendeltetésű forgalomképtelen közterületek, így velük kapcsolatban a Ptk.97.§. (2) bekezdése szerinti megállapodás megkötésére, illetve földhasználati jog alapítására jogszerűen nem kerülhet sor. A felek közötti szerződések ezért jogszabályba ütköznek, illetve jogszabály kikerülésére vagy lehetetlen szolgáltatásra irányulnak. Utalt arra is, hogy a 2006. január 19-én kelt szerződést az önkormányzat képviselőtestületének előzetes felhatalmazása, illetve jóváhagyása nélkül kötötték meg, így az ebből az okból is érvénytelennek minősül. Megjegyezte, hogy e megállapodás érvénytelensége egyébként a szolgáltatások feltűnő értékaránytalansága folytán is megállapítható, a földhasználati jogot ugyanis az alperes javára ellenérték nélkül biztosította.

    Az alperes a kereset elutasítását kérte. Azzal érvelt, hogy a perbeli szerződések érvénytelensége nem állapítható meg, ugyanis nem eredményezték a felperesi ingatlanok elidegenítését, és nem korlátozták azok rendeltetését, használhatóságát sem. A Ptk.201.§. (2) bekezdésére alapított igény esetében utalt a megtámadási határidő túllépésére is azzal, hogy a szolgáltatások feltűnő értékaránytalansága egyébként sem állapítható meg, a szerződésben ugyanis a felperes számára a mélygarázs megépítését követően a földfelszín megfelelő rendezését, növényi kazetták elhelyezését, vízmedence építését, park kialakítását és díszvilágítás megvalósítását is vállalta.

    A beavatkozó szintén a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a felek megállapodása nem a Ptk.97.§. (2) bekezdése szerinti osztott tulajdon létesítésétől rendelkezik, hanem az Inytv. 12.§. d/ pontjában szabályozott, önálló ingatlannak minősülő közterületről nyíló mélygarázs kialakítását szabályozza. Az alperes tulajdonjoga tehát nem a felperestől származik, a felperes a támadott megállapodásban csupán az építmény elhelyezéséhez járult hozzá.

    Az elsőfokú bíróság a 2007. október 15. napján kelt 31. számú ítéletével megállapította, hogy a 2006. január 19-én megkötött megállapodásnak a földhasználati jog alapításáról szóló rendelkezése érvénytelen, és az alperest a javára a helység 1-i 1 és 2 hrsz. alatt nyilvántartott ingatlanokra bejegyzett földhasználati jog törlésének tűrésére kötelezte. Ezt meghaladó részében a keresetet elutasította. A határozat indokolása szerint a felek megállapodása nem osztott tulajdon, hanem speciális, a Ptk-ban nem szabályozott tulajdoni forma létrehozására irányult, a perbeli mélygarázs ugyanis helyesen az Inytv.12.§. d/ pontja szerinti önálló ingatlannak minősül. Az ilyen ún. közterületről nyíló pincék, földalatti raktárak, illetve garázsok olyan sajátos épületek, amelyek elhelyezkedésük folytán a felettük lévő terület használatát nem befolyásolják, megközelítésük pedig a közterületről nyíló bejáratukon keresztül biztosított. A konkrét esetben a felperes a 148/2005. (V.26.) Kgy.számú és az azt módosító 301/2005. (IX.29.) Kgy.számú határozataival az alperes részére az ilyen rendeltetésű és kialakítású építmény elhelyezéséhez adta meg hozzájárulását. Az adott építkezés engedélyezése pedig a közterület tulajdoni helyzetében nem eredményezett változást, és annak használhatóságát, funkcióját sem módosította. Így az építkezéshez hozzájáruló képviselőtestületi határozat, illetve az annak alapján megkötött szerződés érvénytelensége nem állapítható meg. A földhasználati jogot viszont a felek egyrészt nem a Ptk-ban meghatározott célra, hanem az építkezés időtartamára alapították, másrészt e jog alapítása és bejegyzése egyébként is a forgalomképtelen közterület jogszabályba ütköző megterhelését jelentené. E részében ezért a felek szerződése érvénytelen, a földhasználati jog törlésének van helye. A közterületről nyíló mélygarázs esetében egyébként földhasználati jog alapítására és bejegyzésére nincs is szükség, a garázs megközelíthetősége ugyanis ennek hiányában is biztosított.

    Ez ellen az ítélet ellen mind a felperes, mind az alperes fellebbezéssel éltek.

    A felperes fellebbezése az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával elsődlegesen keresete maradéktalan teljesítésére, másodlagosan pedig az őt terhelő elsőfokú perköltség összegének leszállítására irányult. Fellebbezése indokolásában arra hivatkozott, hogy a felek szerződéses akarata - az elsőfokú bíróság megállapításától eltérően - egyértelműen osztott tulajdon létesítésére irányult. Az ilyen megállapodás ugyanakkor a rendelkezési jog gyakorlását jelenti, amely forgalomképtelen ingatlan esetében a Ptk. 114.§. (1) bekezdésébe ütközik. Emellett az osztott tulajdoni megállapodás szükségképpeni eleme, hogy az épület tulajdonosát az érintett földrészleten földhasználati jog és elővásárlási jog illesse meg, e jogok pedig forgalomképtelen ingatlant szintén nem terhelhetnek. Az ingatlanok tulajdonjogát a Ptk-ban szabályozott jogcímeken kívüli egyéb jogcímen egyébként sem lehet megszerezni, és a hatályos jogszabályok az elsőfokú bíróság által említett speciális tulajdonszerzési jogcímet nem is ismerik. Emellett a perbeli mélygarázs ténylegesen sem tekinthető az Inytv.12.§. d/ pontjában említett közterületről nyíló, ún. falazott pincének. Végül kifejtette, hogy az elsőfokú bíróság az alperes és a beavatkozó részére megállapított elsőfokú perköltség összegét a kifejtett ügyvédi tevékenységhez képest eltúlzott mértékben állapította meg.

    Az alperes fellebbezésében az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatásával a kereset teljes elutasítását és az őt megillető elsőfokú perköltség összegének felemelését kérte. Fellebbezése indokolásában arra hivatkozott, hogy földhasználati jog a rendeltetésszerű használattal összefüggésben önkormányzati törzsvagyonba tartozó közterületre is alapítható. Emellett annak sincs akadálya, hogy a felek - mint a konkrét esetben - ideiglenesen, az építkezés időtartamára alapítsanak földhasználati jogot. A részére az elsőfokú bíróság által megállapított elsőfokú perköltség összegét pedig a jogi képviselője által kifejtett időigényes és színvonalas ügyvédi tevékenységhez képest aránytalanul alacsonynak ítélte.

    A felek fellebbezési ellenkérelmei az ellenérdekű fél által fellebbezéssel érintett körben az elsőfokú ítélet helybenhagyására irányultak.

    A beavatkozó az alperesi fellebbezés teljesítését, a felperes fellebbezésével támadott részben pedig - az elsőfokú bíróság álláspontjával egyetértve - az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte.

    A fellebbezések nem alaposak.

    Az elsőfokú bíróság a tényállást helyesen állapította meg, és érdemi döntése is helytálló, a határozat jogi indokolásával azonban az ítélőtábla maradéktalanul nem értett egyet.

    Helytállóan mutatott rá a felperes, hogy az elsőfokú bíróság a felek között 2006. január 19-én létrejött szerződés tartalmát tévesen értelmezte, továbbá, hogy a perbeli mélygarázst alaptalanul vonta az Inytv.12.§. d/ pontjában szabályozott közterületről nyíló pince (földalatti raktár, garázs) fogalmi körébe.

    A földalatti építmények a jelenleg hatályos jogszabályok szerint alapvetően két esetben tüntethetők fel önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartásban: egyrészt, ha a pince, mélygarázs, más földalatti építmény és a föld tulajdonjoga a földtulajdonos és az építkező között a Ptk.97.§. (2) bekezdése szerint megkötött megállapodás alapján vagy a Ptk.137.§. (2) bekezdésében foglaltaknak megfelelően egymástól elválik (Inytv.12.§. a/ pont), másrészt az Inytv.12.§. d/ pontjában meghatározott esetben.

    Az Inytv.12.§. d/ pontjában szabályozott ún. közterületről nyíló pincék körébe tipikusan a szőlőtermesztő vidékeken a hegyoldalakba, löszfalakba vágva kialakított olyan kiépített pincék tartoznak, amelyek a fölöttük lévő, más személy tulajdonát képező földterület felszínéből nem foglalnak el semmit és elhelyezkedésük folytán annak használatát sem zavarják, bejáratuk pedig a közútról vagy köztérről nyílik, így megközelítésük is biztosított. E pincéknek önálló ingatlanként (külön telekkönyvi jószágtestként) történő telekkönyvezését (akkor a tényleges birtokos tulajdonaként) az 1889. évi XXXVIII. törvénycikk 3.§-a rendelte el, és azóta azokat, illetve a belőlük vagy hozzájuk hasonló módon kialakított földalatti raktárakat, garázsokat, stb. a telekkönyv, majd az egységes ingatlan-nyilvántartás változatlanul ilyen módon tartalmazza.

    A perbeli mélygarázs azonban nem valamely harmadik személy tulajdonát képező ingatlan alá nyúlik be, hanem az alatt a felperesi közterület alatt helyezkedik el, ahonnan a gépkocsival, illetve gyalogosan történő megközelítését biztosítják. Így ez a garázs nem minősíthető az Inytv.12.§. d/ pontja szerinti közterületről nyíló földalatti építménynek.

    A felek között 2006. január 19-én létrejött szerződés - az okirat tartalmából egyértelműen kitűnően - nem is egy ilyen építmény kialakításának feltételeiről rendelkezik (az Inytv.12.§. d/ pontjában említett pince esetében az építkezőnek és a közterület tulajdonosának egymással nem is kell megállapodniuk), hanem a ráépítés következményeit kívánja rendezni akként, hogy a föld és az építmény tulajdonjoga egymástól elváljon, vagyis tartalmilag kétséget kizáróan a Ptk.97.§. (2) bekezdése szerinti megállapodásnak minősül. Ezt - az elsőfokú bíróság álláspontjával ellentétben - a szerződő felek perbeli nyilatkozatai, illetve a kihallgatott tanúk vallomásai egyáltalán nem cáfolták, az pedig, hogy a felek szerződésükben az Inytv. 12.§. a/ pontjára hivatkoztak, kifejezetten meg is erősíti.

    Erre figyelemmel a perben - mivel azt a jelenleg hatályos jogszabályok, illetve a bírói gyakorlat nem zárja ki, hogy a szerződéses kötelezettségei alól szabadulni kívánó fél olyan semmisségi okra hivatkozással kérje a szerződés érvénytelenségének megállapítását, amelyet - a hivatkozás megalapozottsága esetében - kizárólag ő maga idézett elő - helyesen abban a kérdésben kellett állást foglalni, hogy az ilyen tartalmú megállapodás a felperes által megjelölt okból érvénytelennek minősül-e.

    Az nem volt vitás a felek között, hogy a helység 1-i 1 és 2 hrsz-ú ingatlanok a felperes törzsvagyonának körébe tartozó közterek, és így forgalomképtelenek (Ötv. 79.§. (2) bekezdés a/ pont). A forgalomképtelen dolgok elidegenítése pedig a Ptk.173.§. (2) bekezdéséből kitűnően semmis. Ezt részben megerősítve, részben kiegészítve ugyanakkor a felperesi önkormányzat 8/1997. (III.25.) számú rendelete 9.§. (1) bekezdésében akként rendelkezik, hogy a forgalomképtelen vagyon nem apportálható, nem adható biztosítékul és egyéb módon sem terhelhető.

    A Ptk.173.§. (2) bekezdésének alkalmazásával összefüggésben kialakult ítélkezési gyakorlat nem osztja azt a felperes által is hivatkozott értelmezést, mely szerint a forgalomképtelen javak nem tárgyai a magánjogi forgalomnak, és így rajtuk dologi jogokat sem lehet szerezni, hanem ezzel szemben a forgalomképtelen dolgokon is mindazon jogokat megszerezhetőnek tartja, amelyek megszerzését jogszabály kifejezetten nem tilalmazza (a Legfelsőbb Bíróság 2005/1202. számú Elvi határozata).

    Ez tehát azt jelenti, hogy nem mindenfajta, a forgalomképtelen dologgal való rendelkezés érvénytelen, hanem csupán azok, amelyek - tartalmuk alapján - az irányadó jogszabályok szerint a dologhoz kapcsolódó közcéllal nem egyeztethetők össze.

    Az önkormányzati törzsvagyon alapvető feladata, hogy a helyi közszolgáltatások biztosításának alapjául szolgáljon. Ezen belül a törzsvagyonba tartozó helyi közutaknak és köztereknek (a felperesi ingatlanok ebbe a körbe tartoznak) a gyalogosan és a járművekkel történő közlekedést kell biztosítaniuk. Ezek a közutak és közterek ezért az önkormányzat tulajdonából magántulajdonba nem kerülhetnek át, és rajtuk egyéb olyan jogokat sem lehet szerezni, amelyek rendeltetésüket (ami miatt a törzsvagyonba kerültek, illetve forgalomképtelenné nyilvánították őket) csorbítanák.

    A felek között 2006. január 19-én létrejött szerződés azonban az új épület tulajdonát rendező részében nem tartalmaz olyan kikötéseket, amelyek a felperesi közterület jogi helyzetében, rendeltetésében meg nem engedhető változásokat eredményeznének. A Ptk. 97.§. (2) bekezdése szerinti megállapodás ugyanis az építési munka eredményeként kialakult olyan új dolog tulajdoni helyzetét rendezi, amely korábban tulajdonjog tárgyát nem képezte. Így e megállapodás nem jelenti a földterület (törzsvagyon) elidegenítését, és megkötése folytán nem is valamiféle már létező tulajdonjog száll át az építkezőre. Az építkező - annak ellenére, hogy a föld és az épület tulajdonjogának elválása, az épület önálló ingatlanként történő ingatlan-nyilvántartásba vétele érdekében együtt kell működnie, meg kell állapodnia a földtulajdonossal - a földtulajdonos tulajdonjogára tekintet nélkül, tehermentesen, tehát eredeti módon szerez tulajdont az épületen (alépítményen) annak az ingatlan-nyilvántartásba önálló ingatlanként való bejegyzésével. Önmagában az épület és a föld tulajdonának elválására vonatkozó megállapodás így a Ptk.173.§. (2) bekezdésébe és a 8/1997. (III.25.) önkormányzati rendelet 3.§. (4) bekezdésébe és 9.§. (1) bekezdésébe nem ütközik.

    A Ptk.155.§-a alapján ugyanakkor abban az esetben, ha az épület tulajdonjogát az építkező szerzi meg, az épület tulajdonosát az épület fennállásáig a földre használati jog illeti meg.

    E - törvényen alapuló - földhasználati jog az épület önálló ingatlanként történő nyilvántartásba vételével keletkezik, rendeltetése az épület elhelyezésének és jogi értelemben vett használhatóságának biztosítása, terjedelmét pedig a felek az építkezés megkezdésekor vagy azt követően megkötött megállapodásukkal megfelelően meghatározhatják.

    A perbeli, 2006. január 19-én megkötött szerződés azonban ilyen, a Ptk.155-156.§-aiban szabályozott földhasználati jogra vonatkozó megállapodást nem tartalmaz. Szerződésük III/2. pontjában ugyanis a felek nem az önálló ingatlan bejegyzését követő időszakra, az épület használatának biztosítása érdekében, hanem a mélygarázs megvalósítása, tehát az építési munka elvégzése céljából kívántak földhasználati jogot alapítani.

    Mivel azonban a dologi jogok zárt kört alkotnak, vagyis a jogalanyok újabb, a törvényben nem szabályozott dologi jogokat nem hozhatnak létre, és az egyes dologi jogok tartalmát sem módosíthatják, a 2006. január 19-i megállapodás e részében a Ptk.155.§-ának kógens rendelkezésébe ütköző volta miatt a Ptk.200.§. (2) bekezdése alapján semmis. Így az elsőfokú bíróság helyesen rendelkezett a szerződés részbeni érvénytelenségének megállapításáról és a bejegyzett földhasználati jogok törléséről.

    A földhasználati jog azonban a Ptk.155.§-a alapján az épület elhelyezésének és használhatóságának biztosítása céljából abban az esetben is létrejön, ha a felek erre vonatozóan külön nem állapodtak meg; ilyenkor a földhivatal a földhasználati jogot az épület önálló ingatlanként való bejegyzése iránti eljárásban az Inytv. végrehajtásáról szóló 109/1999. (XII.29.) FVM rendelet 9.§. (4) bekezdése alapján hivatalból is bejegyezheti. Ha a felek között ilyen esetben a földhasználat terjedelme vagy gyakorlásának módja vitássá válik, a bíróság döntését kérhetik.

    Mindezek azt jelentik, hogy a Ptk.97.§. (2) bekezdése szerinti megállapodás megkötése akkor is a földhasználati jog keletkezéséhez vezethet, ha erről a felek külön nem állapodtak meg.

    A perbeli esetben azonban az alperes olyan nyilvános mélygarázst létesített, amely a föld felszínéből a gyalogos megközelítést biztosító, a liftet és a lépcsőlejárót magában foglaló fejépületen, valamint a gépjármű le- és feljárón kívül semmilyen részt nem foglal el. Így a felperesi ingatlanok legnagyobb részére eleve is szükségtelen földhasználati jogot bejegyezni. A fennmaradó kisebb rész pedig a mélygarázs gyalogosan és gépkocsival történő megközelítését biztosítja, a köztérnek minősülő, tehát eleve is részben a gyalogosok, részben a járművek közlekedését szolgáló perbeli közterületen a földhasználati jog keletkezése tartalmilag semmiféle korlátozást nem jelent, a dologhoz kapcsolódó közcéllal maradéktalanul összeegyeztethető.

    A perbeli megállapodás tehát közvetett módon sem sérti az önkormányzati törzsvagyonra vonatkozó szabályokat. A megállapodás alapján létrejövő mélygarázs az önkormányzat alapfeladatainak ellátását semmilyen módon nem veszélyezteti, hanem azt éppen elősegíti.

    A törvényen alapuló és a konkrét esetben a felperesi közterület valóságos megterhelését nem jelentő földhasználati jog későbbi keletkezése miatt tehát a 2006. január 19-i megállapodás érvénytelensége a felperes által megjelölt indokok alapján nem állapítható meg.

    A Ptk. 97.§. (3) bekezdésének és 173.§. (2) bekezdésének összeütközése esetében pedig - mint a forgalomképtelen közterületre vonatkozó speciális szabályt - a Ptk.173.§. (2) bekezdését kell elsődlegesnek tekinteni. Így a mélygarázs tulajdonosát a közterületre elővásárlási jog nem illetheti meg, ugyanakkor a közterület tulajdonosának elővásárlási joga áll fenn a mélygarázson. A szerződés érvénytelenségét tehát a Ptk. 97.§ (3) bekezdésében foglaltak sem idézhetik elő.

    Mivel a 2006. január 19-ei megállapodás érvénytelenségének megállapítására (a ,,földhasználati jogra" vonatkozó kikötések kivételével) nem kerülhetett sor, az érvénytelen részek kivételével ezzel azonos szövegű 2005. november 30-ai megállapodás érvénytelenségét illetően az ítélőtáblának nem kellett állást foglalnia. A földhasználati jogok törlésére figyelemmel a szolgáltatások feltűnő értékkülönbözetére történő hivatkozás érdemi vizsgálatára szintén nem kerülhetett sor.

    Ezért az ítélőtábla az elsőfokú ítéletet - az indokolás részbeni módosításával - a Pp.253.§. (2) bekezdése alapján helybenhagyta.

    A felperesi és az alperesi fellebbezésben előadottak az elsőfokú perköltség viselésére vonatkozó elsőfokú ítéleti rendelkezés megváltoztatására sem adtak alapot. Az elsőfokú bíróság ugyanis az általa megjelölt jogszabályi rendelkezések alapján törvényesen, a kifejtett ügyvédi tevékenységet megfelelően mérlegelve állapította meg az alperest és a beavatkozót illető ügyvédi munkadíjak összegét.

    A másodfokú eljárásban is nagyobb részben vesztes felperes a Pp.239.§. folytán alkalmazandó Pp.78.§. (1) bekezdése alapján pervesztessége arányában köteles az alperes arányos fellebbezési illetékből és ügyvédi munkadíjból, valamint a beavatkozó arányos ügyvédi munkadíjból álló másodfokú perköltségét megfizetni. Az ügyvédi munkadíjak áfát is magukban foglaló összegét az ítélőtábla a 32/2003. (VIII.22.) IM rendelet 3.§. (1), (2), (5) és (6) bekezdései alapján a perérték és a kifejtett ügyvédi tevékenység mérlegelésével állapította meg.

    G y ő r , 2008. június 5.

    Dr. Szalai György sk. Dr. Farkas Attila sk. Dr.Hammer Sándorsk a tanács elnöke előadó bíró bíró



    A kiadmány hiteléül
    kiadó:”
  • 113. TancsKaszabell 2009. január 30. 13:37
    „A "kedves" ,"barátságos","szépíróknak" a kötelező tisztelettel !

    Minden Hsz-t figyelmesen elolvasok!Szilárd erkölcsi ,világnézeti és politikai nézeteim vannak,azokat elkötelezetten képviselem!Tegyen így mindenki!
    -Meggyőzni kinyilatkoztatásokkal nem lehet,csak érvekkel.Viszont ehhez érdemi vita szükséges,ami ugye szinte minden esetben,nem a partner szószátyárkodása, hanem érvtelen vagdalkozása miatt ,elmarad.
    -Az érdemi véleményekre,kérdésekre, érvekre válaszolok,ingyen!Ha nem,akkor az, megítélésem szerint csak a "szokásos locsogás" volt,így választ nem igényel.Tegyen így mindenki!
    -A vita a beszélgetés,a fórumozók gondolatainak megismerése a célom.Az értelmes vitának kötelezőn "kultúrája" van ! A kielégítő vitakészséghez filozófiai ismeretekre van szükség,logikára meg mindenképpen.Belátom,hogy erre nem mindenki képes,tudása,ismeretek hiánya és sokan szándékaik miatt!
    -A névtelenség egy értelmes ember számára nem " lehetőség" az indulataink kiélésére,a fórumozó társának becsmérlésére.Ezt, érthetően, mindenki nehezen viseli el.
    Indulataim, persze nekem is vannak,de tudni kell uralkodni magunkon.Ez a normális, kultúremberi magatartás,a másik "abnormális",kezelést igényel,amely többnyire eredménytelen lesz és némi önkritikával időlegesen enyhíthető, gyógyítható.
    -A gyalázkodást, a szidalmakat teljesen figyelmen kívül hagyom,persze a továbbiakban az íróját is.”
  • 112. Intel 2009. január 30. 13:32
    „Ne keverd össze, teljesen más a kettő.
    Nem szeretnék erről vitatkozni, mert butaság lenne.
    Ezért nem is szeretem mikor a város ügyeibe országos gondokat kevernek...
    Ez a cikk sem arrol szól...”
  • 111. Jay80 2009. január 30. 13:28
    „ezért kaptuk a 7 milliárdot is”
  • 110. Intel 2009. január 30. 13:19
    „Jay80

    Arról mi a véleményed ha bedöntik a Ft-ot?
    Ezért kaptuk a hiteleket...
    Ja és elárulom Neked, hogy az Ukrán gazdaság összeomlóba van, ha összeomlik, nagyon megérezzük majd mi is...”
  • 109. Jay80 2009. január 30. 13:03
    „Intel
    Mire reagáljak? Még nincs semmi lefutva! De azért érdekes módon ezzel a 7 milliárdal jobban foglalkozol, mint azzal a 12ezer milliárd forint és 880millió euró hitellel amit a kormány felvett. Jha értem az nem baj, az természetes.
    Erről mi a véleményed?”
  • 108. Feri1 2009. január 30. 11:18
    „balladák
    Olvastam a szerződést, de én ilyen szöveget nem láttam.
    Ha tud adni egy linket, elolvasom újra!”
127 hozzászólás
Kövessen minket, kommentelje híreinket a Kisalfold.hu Facebook oldalán!

hirdetés

hirdetés

hirdetés

A címoldal témái

Önnek ajánljuk

Elutasított kézfogás

Sopron – Jóhiszeműen hajtottam be autómmal az egyik soproni szolgáltató cég udvarára. Az egyik… Tovább olvasom