Lakáshitel 2025: Így kalkulálj az önerővel!

Az MNB rendelet értelmében egy hagyományos, forint alapú jelzáloghitel esetén a maximális hitelösszeg az ingatlan forgalmi értékének 80%-a lehet. Ez azt jelenti, hogy alapesetben legalább 20% önerővel kell rendelkezni a vételár megfizetéséhez. A money.hu szakértői ugyanakkor felhívják a figyelmet, hogy vannak speciális esetek, amelyekben ettől eltérő, kedvezőbb feltételek is érvényesülhetnek.

Ezen megengedőbb szabályozások egyike az, hogy a fiatal hitelfelvevők számára az MNB már 2024. január elsejétől hatályos rendelete alapján bizonyos feltételek teljesülése esetén, 90%-os hitelfedezeti arány is elérhető, azaz a saját erő akár 10%-ra is csökkenhet. A lehetőség a 41 év alatti fiatalokra vonatkozik, akiknek nincs más lakástulajdonuk, vagy kizárólag olyan lakástulajdonuk van, amely haszonélvezettel terhelt (öröklés).

A legújabb, 2025. január 1-jétől hatályos rendelet ugyanakkor nemcsak a fiataloknak kedvez, hanem az energiahatékonyságot helyezi előtérbe. Ha a hitelcél energetikailag hatékony lakás vásárlása, építése vagy felújítása, akkor is igénybe vehető a 90%-os finanszírozási arány, azaz 10% önerő is elegendő. A jogszabály szigorú elvárásokat támaszt az ingatlan energetikai besorolásával kapcsolatban is, ezért a szakértők azt javasolják, hogy vásárlás vagy felújítás előtt érdemes alaposan tájékozódni a feltételekről.

Önerőnek nem csak a készpénz számít, hanem a megtakarítások, befektetések, lakástakarékpénztári megtakarítás, építési hitelek esetén az elkészült munka értéke, valamint a lakáscélú állami támogatás (CSOK, Falusi CSOK), és bizonyos feltételek mellett a plusz ingatlanfedezet is.

Azonban a bankok belső szabályzatai is befolyásolják a felvehető hitelösszeg arányát. Többségük a gyakorlatban a forgalmi érték 65-80%-ig történő hitelezését biztosítja azzal a megkötéssel, hogy legfeljebb az ingatlan hitelbiztosítéki értékének 100%-a vehető fel hitelként. A hitelbiztosítéki érték egy óvatos becslés az ingatlan értékéről, amire a bank a kényszerértékesítés során is számítana. Ez általában a forgalmi érték 75-80%-a, de a lakás jellemzőitől (pl. fekvése, állapota, építési mód) függően ez alacsonyabb is lehet. Egy kisebb településen lévő, vegyes falazatú, felújítandó ingatlan esetében például előfordulhat, hogy a hitelbiztosítéki érték a forgalmi értéknek csupán 60-65%-a. Mindez alapjaiban befolyásolhatja tehát a felvehető hitel nagyságát és az ügylethez szükséges önerőt.

Továbbá a pénzintézetek a jövedelem-fedezettséget is vizsgálják hiteligénylésnél, azaz a törlesztőrészletnek bele kell férnie az igénylő nettó jövedelmének maximum 50 vagy 60%-ába, függően a jövedelem nagyságától. Az energiahatékony lakások vásárlása, építése vagy felújítása esetén szintén idei évtől érvényes szabályváltozás, hogy alkalmazható a 60%-os limit a jövedelem nagyságától függetlenül.

A money.hu szakértői felhívják a figyelmet arra, hogy a hitelintézetek belső szabályzata alapján a finanszírozási arány eltérő lehet, és számos tényezőt vesznek figyelembe az említetteken felül is. Előfordulhat, hogy egyik pénzintézet kevesebb kölcsönt ítél meg, míg a másik nagyobb arányban hitelezne minket. Mindig érdemes alaposan tájékozódni, akár egy bankfüggetlen hitelszakértő segítségével is körbejárni a lehetőségeket, aki naprakészen ismeri az egyes bankok gyakorlatát.